Когда доллар миллиону ровня

Какие тенденции ожидаются в сфере интеллектуального бизнеса, в частности, в вопросе оценки земли? Расказывает генеральный директор группы компаний "Эксперт-Оценка" Степан Сарбашев:

- Если дома, квартиры, заводские цеха и машины оцениваются методом сравнения - этот рынок уже сложился, - то по земле пока не осуществлено достаточное количество сделок для того, чтобы можно было вывести какие-то тенденции по ценам. Сравнительный метод здесь не подходит: не с чем сравнивать. Остается один метод - доходный. Иначе говоря, принцип наиболее эффективного использования.

Как правило, люди покупают землю под определенные цели. Для размещения определенного объекта - коттеджа, автозаправки, кафе... Проще всего обстоят дела с участками под индивидуальное жилищное строительство. Этот рынок стремительно развивается. Всем интересующимся известно, сколько стоит "сотка" в Чесноковке, Булгаково. Участок можно купить в собственность. Но ничего другого кроме коттеджа на нем построить нельзя. Это диктует имеющееся разрешение на использование земельных участков. А если участок приобретается, к примеру, под строительство некоего производственного цеха?

Сейчас все идет к тому, чтобы строения включались в стоимость участка. Это раньше земля рассматривалась отдельно, строение - отдельно, и занимались этим разные ведомства. Сейчас здания не могут существовать без земельного участка. Это рассматривается как единый объект.

Оценщик первым делом определяет, что можно наиболее эффективно разместить на данном участке земли. Для этого проводится исследование, которое основывается на доходном подходе. Мы считаем: здесь можно разместить завод, гараж, магазин, заправку... Мы гипотетически "застраиваем" участок, моделируем производственные процессы, смотрим, какие расходы потребуются, какие доходы объект будет приносить. В каждом случае доход будет свой, равно как и расходы. И стоимость, которая будет определена методом предположения, окажется различной. Когда она максимальна, можно сказать, что земля, участок используются наилучшим образом. Теоретически может быть и отрицательная стоимость - когда, например, участок на болоте никому не нужен. Но в оценочной практике таких случаев, когда бы государство приплачивало за то, что человек что-то у него взял, не встречалось. Хотя в Европе лет 15 назад туристов шокировали объявлениями о том, что старинный замок на Эльбе или Сене продается за ...один доллар. Потому что пользоваться им без огромных вложений, без капитального ремонта невозможно, а историческую ценность родовое поместье представляет огромную.

А с использованием доходного подхода рисуется иная картина, далекая от нормативной. Хорошо, если земельный участок расположен в пригороде Уфы - здесь высокие арендные ставки на недвижимость и возможны реальные доходы, проще говоря, есть спрос на жилье и офисы.

Но если участок находится в деревне, то о доходе на недвижимость речи быть не может. Строить новое - себе дороже. Проще что-то купить и пользоваться. Получается парадокс: мы посчитали доходы, гипотетически вычли затраты. И получилось, что затраты очень большие, а доходы маленькие. Как будто земля имеет минусовую стоимость. Что, конечно, абсурдно.

В этом случае мы берем просто нулевую стоимость. Получается, что стоимость земельного участка в итоге сильно разнится с нормативной.

И в связи со всем этим можно сказать, что оценщик - это такой необходимый элемент в рыночной экономике, без которого процессы не могут двигаться. Именно он законодательно устанавливает стоимость участка с постройками для суда в случае раздела имущества, для сделок купли-продажи.

Если говорить о кадастровой оценке земли, то она делается для определения налогооблагаемой базы. Государство должно получать свою долю с земельных участков, которые находятся в собственности у предприятий и частных лиц. Такой деятельностью тоже занимаются оценщики. Здесь тоже достаточно проблем, хотя процедура более отработана. В неразберихе множества методик поступили следующим образом: правительством было издано распоряжение о необходимости оценки, специалистам был поручен сбор информации, потом, по определенным правилам, проходил процесс оценки. Согласно одним методикам землю считали методом остатка - сопоставляя доходы и расходы. Получалось, что земля имеет какую-то стоимость. Но так как сделок с объектами коммерческой недвижимости было мало, было рекомендовано привязаться к ценам на жилье. Это казалось самым простым вариантом. Рынок жилья был развит во все времена. Если есть одна только карта города, то всегда можно сказать, где участки земли дороже. Элитное жилье, как правило, строится на дорогих участках. Исходя из цен на землю, оценщик определяет кадастровую, не рыночную, стоимость земельных участков под жилищное строительство, как, впрочем, и под объекты торговли, промышленные предприятия, гаражи, сады... Для каждого вида использования была определена стоимость, отталкивающаяся от стоимости жилой недвижимости. Потом заседала комиссия - собиралось человек 15 - специалисты по земле, по землепользованию, они заполняли экспертные анкеты. Так на основе мнений и выводов экспертов были установлены переходные коэффициенты от одного вида использования к другому. Это происходило по общей договоренности, искусственно - в соответствии с методическими указаниями, разработанными в Правительстве. Их единообразно применили по всей России, так была проведена кадастровая оценка. (На правах рекламы) Автор: Ольга Горюнова