Свободный подход: в Уфе покупатели квартир оказались в трудном положении

В этом мире все рано или поздно заканчивается, однако тема недобросовестных застройщиков, кажется, стремится к слиянию с бесконечно вечным. В Башкирии власти много лет трудятся над усилением контроля: используют общероссийскую практику эскроу-счетов, сотрудничают с федеральным Фондом развития территорий, достраивают проблемные объекты за счет государственного финансирования, регулируют законы, вводят нормативные документы – но даже все это не избавляет людей от проблем. Владельцы квартир в новых ЖК стабильно жалуются на нарушения. Кто подписывает разрешение на ввод объектов в эксплуатацию? Какую ответственность несет застройщик за свои ошибки и что могут предпринять дольщики? Ответы – в материале «Башинформа». 

Ожидание/реальность

В Уфе назревает новый жилищный конфликт. Компания-застройщик «СтроиТЭК-Берег» (входит в группу компаний «СтроиТЭК») возвела жилой комплекс «Свобода» по адресу Бородинская, 19 и 19/1. По словам собственников, на этапе продаж покупателям обещали придомовую территорию и 518 гостевых парковочных мест – именно такая цифра прописана в проектной декларации (копия документа – в распоряжении редакции). В момент сдачи жилья людей огорошили: гостевых мест будет только 68, и размещены они на земле, государственная собственность которой не разграничена. По словам дольщиков, застройщик объяснил им ситуацию так: в документах была техническая опечатка.

Собственница квартиры Айгуль приобрела жилье в этом ЖК пару лет назад на этапе котлована, но уже планирует его продажу. Причина – в фактическом отсутствии обещанных парковочных мест. 

«Во время консультаций с отделом продаж нам была предоставлена информация о наличии более 300 машино-мест на подземном паркинге и около 500 гостевых. Реальное число мест стало известно только после выдачи ключей», – поделилась Айгуль.

Одна из активисток ЖК, собственница Гузалия, утверждает, что большая часть заявленных на платной стоянке мест рассчитаны на мотоциклы, а не на автомобили. Отметим, что эта информация разнится с комментариями, которые предоставили «Башинформу» в Госжилстройнадзоре РБ и мэрии Уфы. 

«Как проектная декларация, содержащая техническую ошибку, прошла государственную экспертизу? Как объекту выдали разрешение на ввод в 2024 году, если дом не был достроен, не было благоустройства, и по факту собственники получили ключи только в начале 2026 года? О каком соблюдении законодательства может идти речь, если расчет количества машино-мест, приведенный в СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка – прим. ред.), не соответствует действительности? Из заявленных в СПОЗУ 518 машино-мест только 210 – это машино-места, все остальное – это мото-места», – рассказывает Гузалия. 

А как так?

В собственности жильцов ЖК – территория со спортивной площадкой и небольшим парком, а также земля, на которой стоят дома. Часть гостевой парковки и та принадлежит городу: по словам местных жителей, застройщик ее арендует у муниципалитета. Это отдельная тема для волнения местных: как бы не забрали под строительство Южных ворот. 

«При покупке квартиры нам гарантировали, что с парковкой проблем не будет. Назвали “сладкие” цифры. В итоге территория, где паркуются жители первого дома, оказалась в аренде и может быть отобрана в любой момент. Ситуация, по моему мнению, конечно, похожа на типичную воронку продаж: людей ставят в положение, когда имеется лишь два выхода – либо мучиться, либо покупать дорогие машино-места, которых на всех все равно не хватит», – прокомментировал собственник другой квартиры, Рафаэль.

Численность будущих жителей двух домов, по данным уфимской мэрии, 1667 человек. Что делать автовладельцам? Решение от девелопера: покупайте места в подземном паркинге! Их там – 595, а стоимость – от 1,5 до 2,5 млн рублей.

«Стоимость машино-места, установленная застройщиком, для нас неприемлемая, особенно с учетом того, что квартира приобреталась в черновой отделке», – сказала собственница квартиры Айгуль.

Сейчас уфимцы пишут в различные инстанции и пытаются обратить на себя внимание властей. 

Тем временем застройщик настаивает на законности своих действий. В «СтроиТЭК-Берег» «Башинформу» подтвердили, что дольщики обращались по вопросу парковок: в ответ уфимцам разъяснили нормативное число машино-мест и приложили проектную документацию. 

Застройщик также подчеркивает разницу между проектной декларацией и проектной документацией. Первая (на которую ссылаются дольщики) – это, по сути, «визитка» застройщика и строящегося дома, выжимка ключевой информации для покупателей. Документация же – технический мануал для строителей: все чертежи, расчеты и сметы, необходимые для возведения объекта. 

«При этом сведения о проектных решениях объекта, включая схему планировочной организации земельного участка, размещались в единой информационной системе жилищного строительства в течение всего периода реализации проекта и находились в открытом доступе для всех участников долевого строительства и иных заинтересованных лиц. Таким образом, участники долевого строительства имели возможность беспрепятственно ознакомиться как с проектной документацией объекта, так и с фактическим количеством предусмотренных проектом гостевых машино-мест. Считаем необходимым отметить, что объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, а предусмотренное проектом нормативное количество гостевых машино-мест фактически обеспечено. Каких-либо доказательств нарушения прав участников долевого строительства, невозможности использования объекта по назначению либо несоответствия объекта обязательным требованиям действующего законодательства не имеется», – говорится в ответе застройщика.

Что говорят власти?

В мэрии нам официально пояснили: проект соответствует градостроительным нормам.

«Проектом предусмотрено общее количество машино-мест – 663, в закрытой автостоянке – 595, на открытых стоянках – 68. Этот объем покрывает нормативные требования <…> Проектная документация прошла государственную экспертизу и получила положительные заключения. В настоящее время комплекс введен в эксплуатацию. Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию выданы на основании полного пакета документов, включая заключения Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности. Согласно Градостроительному кодексу РФ, при наличии строительного надзора повторный осмотр объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, для ввода в эксплуатацию не требуется», – говорится в ответе Управления по взаимодействию со СМИ – пресс-службы администрации Уфы.

Согласно закону, действительно, на тысячу жильцов полагается 350 машино-мест (решение горсовета Уфы от 30 июня 2021 года № 83/7). Но почему на этапе продаж покупателям не назвали реальную цифру? И почему девелопер не несет ответственность за оплошность в проектной документации? В Госкомитете Башкирии по жилищному и строительному надзору нам рассказали: последствия могли быть лишь в том случае, если бы «СтройТЭК-Берег» нарушил общепринятые нормы.

«Застройщик несет ответственность за технические ошибки, допущенные при заполнении проектной декларации, если они привели к нарушению требований к качеству, предусмотренных договором, техническими регламентами, проектной документацией, градостроительными регламентами и иными обязательными требованиями. Эта ответственность регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и Гражданским кодексом Российской Федерации”», – сказано в официальном ответе Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору.

Кстати, напомним, что в 2025 году было возбуждено масштабное уголовное дело в отношении руководства Госжилстройнадзора Башкирии: в одно производство включили 18 эпизодов о взяточничестве. В частности, под следствием находятся бывший председатель ведомства Артур Давлетшин и его сотрудник.

Опыт прошлых лет

Собственники квартир ЖК «Свобода» – не первые, кто оказался в такой ситуации. В 2025 году скандал разразился вокруг 30-этажного жилого комплекса на более чем 400 квартир с 204 парковочными местами в Октябрьском районе Уфы. Все разрешения были успешно и законно получены застройщиком ООО СЗ «СК Капитал», однако жители указывали на явную недостаточность инфраструктуры: меньше 0,5 места на квартиру не решало проблему перегруженных дворов и ближайших улиц.

Похожая история случилась годами ранее в Инорсе: «Строительгрупп» задекларировала строительство почти двух десятков домов, но оставила жителям высоток на 300-1000 квартир всего по 20 машино-мест. После возмущений застройщик предложил альтернативу – покупку стоянок.

Учитывая опыт прошлых лет, можно сделать вывод: за свои права стоит бороться. Как – рассказываем далее. 

Советы юриста

Что делать в ситуации, когда застройщик не выполнил свои обещания перед дольщиками, но при этом не отклонился от норм по закону? Такой вопрос мы задали юристу Эдуарду Нургалиеву. Разбираемся на примере тех же многострадальных машино-мест.

«Если застройщик обещал в договоре долевого участия (ДДУ) или проектной декларации определенное количество машино-мест, а построил меньше – это нарушение условий договора, даже если меньшее количество соответствует градостроительным нормам. Действия застройщика в таком случае не обязательно незаконны с точки зрения безопасности или градостроительства, но это гражданско-правовое нарушение», – прокомментировал Эдуард Нургалиев.

Юрист советует: 

1. Собрать ДДУ, проектную декларацию, разрешение на ввод, акт приема-передачи.
2. Сравнить фактические машино-места с обещанными.
3. Заказать независимую экспертизу (фиксация количества и соответствия ДДУ).
4. Направить претензию застройщику о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении убытков.
5. При отказе – подавать коллективный или индивидуальный иск.

«Заключение Госжилнадзора не мешает такому иску. Главный риск – необходимость доказать, что обещание о количестве мест было частью договора, а не рекламой. При выигрыше суд может взыскать с застройщика расходы на юриста и экспертизу», – объяснил Эдуард Нургалиев.