Михаил Фельдман, ГК «Садовое кольцо»: «Наша задача – достроить»

Башкирия планирует за три года окончательно решить в регионе проблему обманутых дольщиков. Чтобы достроить более 100 незавершенных объектов, в Республике, помимо привлечения средств Фонда защиты прав обманутых дольщиков, реализуются и иные модели. Одна из моделей, позволяющая завершить строительство домов-долгостроев без привлечения бюджетных средств, – так называемые «масштабные инвестиционные проекты» (МИП).

О том, как этот механизм реализуется в Башкортостане и что сейчас происходит на строительных площадках, рассказывает Михаил Фельдман, управляющий партнер ГК «Садовое кольцо» в Республике Башкортостан. Напомним, компания занимается проблемными объектами ГК «Госстрой»: ЖК «Эрмитаж. Горсовет», ЖК «Дом на Ленина», ЖК «Белая река» и ЖК «Московский».

- Были объективные сложности, но сейчас ситуация нормализовалась. ГК «Садовое кольцо» разработала детализированную «Дорожную карту» со сроками окончания строительства жилых домов: ЖК «Белая Река», ЖК «Дом на Ленина», ЖК «Эрмитаж. Горсовет». Этот документ уже утвержден Министерством строительства и архитектуры РБ, а также администрацией Уфы. Дольщики уже с ним ознакомились. Ситуация с ЖК Московский другая, с учетом объёма строительных работ и сложностей с определением компенсационных участков по этому объекту, разрабатывается отдельная дорожная карта, ведутся работы по согласованию сроков возобновления строительства.

В любом случае, ситуация под контролем Минстроя РБ - права граждан, которые приобрели квартиры в жилом комплексе «Московский», будут восстановлены и завершение строительства планируется не позднее 2023 года в соответствии с Единым реестром проблемных объектов РБ.

Кроме разработки и согласования всех необходимых документов, мы всегда находимся в непосредственном контакте с участниками долевого строительства по всем проблемным объектам - мы публикуем всю самую актуальную информацию в социальных сетях, рассказываем новости о ходе строительства. В июне мы провели ряд очных встреч с дольщиками Госстроя и рассказали с какими проблемами столкнулись в ходе реализации проектов. Диалог был непростым: дольщиков, как вы понимаете, мало волнуют причины задержек, даже если они объективные. И их можно понять – люди устали ждать, накопились эмоции и недовольство.

Сейчас сроки определены – сдача ЖК «Белая река» секции В и Г планируется в августе 2022 года, ЖК «Дом на Ленина» — в июле 2022 года, ЖК «Эрмитаж. Горсовет» секции 4 и 5 — в мае 2022 года.

- Люди, конечно, переживают. Но мы говорили и повторяем вновь: дольщиков никто не бросает, их проблема решается, а мы со своей стороны делаем всё от нас зависящее, чтобы ускорить этот процесс. Кроме того, хочу подчеркнуть, вопрос долгостроев находится на особом контроле у руководства Республики.​

- По механизму «масштабных инвестиционных проектов» мы завершаем долгострои в качестве инвестора. Вкладываем свои средства, а восполняем потраченное в будущем, получив компенсационные участки.

В 2020 году стройка шла очень интенсивно – мы активно вкладывались, потратив на проблемные объекты большие деньги. Это позволило сдать секции А и Б ЖК «Белая река», а также 2 и 3 секции ЖК «Эрмитаж. Горсовет» - в итоге 850 семей получили квартиры.

Но уже весной 2021 года стало понятно, что выдача компенсационных участков затягивается. И мы ощутили серьезную финансовую нагрузку на компанию – к этому моменту инвестиции ГК «Садовое кольцо» уже перевалили за 500 млн рублей. Поэтому мы были вынуждены остановиться до момента прояснения ситуации с компенсационными участками. Тем не менее стройку мы не бросали, продолжая строительные работы на объектах «Эрмитаж. Горсовет» и «Дом на Ленина», хоть и не так активно, как прежде.

Дольщики нас спрашивают, кто виноват, что компенсационные земли не были выделены сразу. На мой взгляд, искать виноватых здесь некорректно. МИПы – новая модель для Башкирии, многие процессы еще не отлажены, отстраивать взаимодействие различных органов власти приходилось фактически с нуля. Это объективная ситуация.

- Фонд защиты прав участников долевого строительства – это очень эффективный, но не единственный механизм восстановления прав обманутых дольщиков. Во-первых, ресурсы Фонда не безграничны: в России более 100 тысяч граждан являются обманутыми дольщиками, и невозможно помочь каждому за счет бюджетных средств. В одиночку фонду это не по силам!

Во-вторых, каждый регион, обращаясь с ходатайством к Фонду, обязан обеспечить софинансирование строительства проблемных объектов, потратить на это бюджетные средства, которые могли бы быть направлены на решение социальных проблем – на строительство или ремонт школ, детсадов, больниц и так далее. Согласитесь, власти же не могут сказать: мол, школу мы не построим, потому что эти средства уйдут на долгострои.

Поэтому во многих субъектах РФ активно используют программы «масштабных инвестиционных проектов» для восстановления прав дольщиков. Работает МИП так: девелопер инвестирует в строительство домов, обеспечивает обманутых дольщиков долгожданными квартирами, а региональные власти взамен предоставляют ему определенные преференции, которые покрывают расходы и дают возможность заработать. В нашем случае это компенсационные участки – на них мы построим дома, продадим свои квартиры, которые покроют наши расходы на решение проблем обманутых дольщиков «Госстроя».

В Башкирии закон о МИП был принят несколько лет назад – еще при прежней команде руководства Республики. Но до прихода в регион ГК «Садовое кольцо» он здесь действительно не применялся. По той простой причине, что не находилось инвесторов, готовых взять на себя ответственность за чужие объекты.

Группа компаний «Садовое кольцо», внимательно изучив опыт применения МИП в других регионах и конъюнктуру строительного рынка Уфы, приняла решение выступить в роли инвестора. Нам это показалось эффективной схемой. И мы не изменили своего мнения.

- Да, механизм МИП не предполагает привлечения средств регионального или городского бюджета. Для того, чтобы достроить ЖК «Белая река», «Эрмитаж. Горсовет», «Дом на Ленина» и «Московский», мы должны вложить в общей сложности почти 3,5 миллиарда рублей. Более 500 миллионов мы уже инвестировали.

- Дело в том, чтомасштабные инвестиции требуются сразу после вхождения инвестора в проект, а отдача от них приходит гораздо позже. Попросту говоря: тратишь серьезные средства сейчас, а их возврат получаешь потом. Многим застройщики не готовы длительное время ждать возврата инвестиций.

Мы, кстати, тоже рассчитывали, что компенсационные участки получим быстрее. Но на практике выяснилось, что это невозможно.

Плюс достраивать за кем-то всегда сложнее, чем возводить объект с нуля. Да и нередко получается даже дороже.

- Буквально недавно ГК «Садовое кольцо» получила первые компенсационные земельные участки в Уфе в рамках реализации МИП. Это участки на ул. Аврора и ул. Ленина, которые позволяют достроить секции В и Г ЖК «Белая река». В этих секциях будут восстановлены права 385 дольщиков. Эти же компенсационные участки, позволят достроить еще один объект – ЖК «Дом на Ленина». В ближайшее время мы опубликуем дополнительное соглашение к существующему МИП, которое регламентирует порядок и сроки строительства по данному ЖК.

- Механизм финансирования достройки объекта ЖК «Эрмитаж. Горсовет» уже тоже определен, поэтому в ближайшее время мы возобновим строительные работы по завершению секций 4 и 5, и уже в мае 2022 года дольщики получат свои долгожданные ключи.

Что касается объекта ЖК Московский – его экономика, как я уже говорил, находится в прямой зависимости от выделения компенсационных участков. И этот процесс, как показала практика, не быстрый.

Кроме того, за схемой реализации «масштабного инвестиционного проекта» пристально наблюдают контролирующие органы, во избежание возможных нарушений закона. Так, например, стоимость участка не должна превышать размер затрат на завершение строительства проблемного объекта, согласно сметному расчету, который готовит специализированная организация, с последующим подтверждением экспертизой. Инвестор должен подтвердить Минстрою РБ, какое количество средств ему потребуется на достройку того или иного проблемного объекта, сможет ли он получить эти средства с реализации своего проекта на рассматриваемом компенсационном участке.

А еще, понятное дело, выделенный участок не является «чистым полем». На нем могут находиться объекты капитальной застройки — например, здания промышленного назначения, старые дома аварийного фонда и другие объекты. И застройщик не имеет права просто прийти и снести эти объекты, начав работы на территории – юридически всё это за кем-то «закреплено». Даже если земля простаивает, разрешить правовые вопросы необходимо. На это тоже требуется время.

Дело идет. Мы проходим этот непростой путь и активно взаимодействуем с администрацией столицы Башкортостана. Уже проведён колоссальный объем работы, поэтому смотрим на ситуацию оптимистично и уверены, что в ближайшее время сможем обратиться к дольщикам ЖК «Московский» с большей конкретикой.

- Мне очень часто приходится отвечать на этот вопрос. Почему-то многие обманутые дольщики ГК «Госстрой» и журналисты путают два масштабных инвестиционных проекта.

На улице Лесотехникума мы тоже реализуем МИП, но другой, никак не относящийся к объектам «Госстроя». Здесь мы помогаем так называемым «дольщикам-воздушникам». Это самая незащищенная категория обманутых дольщиков – их застройщики уже обанкротились, поэтому их договоры долевого участия превратились в воздух.

Наша задача – достроить ЖК «Tau House» и передать 10% жилья в нем «воздушникам». Люди уже ждут свои квартиры.