В Уфе готовят программу реставрации старинных зданий с льготными условиями для инвесторов

УФА, 24 май 2019. /ИА «Башинформ», Диана Имамгаязова/. В Уфе многие годы не утихают общественные протесты против разрушения и сноса объектов культурного наследия в центре города. На месте купеческих усадеб и памятников деревянного зодчества вырастают всё новые многоэтажки и бизнес-центры. В мае 2019 года муниципальные власти совместно с гражданскими активистами выработали план программы восстановления исторических домов со льготными условиями для инвесторов.

Уфимцы давно выступают против разрушения объектов культурного наследия и высотной застройки в историческом центре. В 2012 году создано общественное движение «Архзащита», на счету которого немало побед. Благодаря поддержке активистов многие исторические здания получили или сохранили охранный статус: за последние два года удалось защитить Дом Тихониных по улице Коммунистической, дом имама Сатаева по улице Нуриманова, Дом Кузякиных по улице Цюрупы, Дом Самоделкиных по улице Ленина. С прошлого года ведётся кампания в защиту объектов по улице Бехтерева.

Активисты «Архзащиты» проводят субботники в пустующих объектах и помогают сохранить облик жилых исторических домов под эгидой проекта «Том Сойер Фест». Но волонтёрские акции не позволяют решить проблему в корне. Активисты видят отсутствие грамотных инвестиционных программ и готовы взять дело в свои руки.

По словам участницы общественного движения «Архзащита» Эльзы Маулимшиной, привлечь инвесторов к реставрации ОКН в муниципальной собственности не удаётся зачастую из-за халатного отношения управляющих компаний к консервации объектов. «Расселённые здания быстро приходят в аварийное состояние, - говорит общественница. - Например, управляющая компания буквально разбирает по доскам Дом Лопатиной - выявленный объект культурного наследия. На наше обращение в МВД поступил ответ, что состава преступления здесь нет».

В то же время потенциальному инвестору вход в здания воспрещён, говорят архзащитники. «Обследование ОКН находится в ведении государственной историко-культурной экспертизы. В итоге муниципальные объекты выставляются на торги без качественной оценки, без технического задания по реставрации и зачастую по завышенной цене. Не понимая необходимый объём работ и соответственно их стоимость, инвесторы вряд ли заинтересуются реставрацией аварийных ОКН», - считает Эльза Маулимшина.

В отсутствие инвесторов активисты спасают старинные здания от разрешения своими силами. Нурия Мухаметдинова, участница инициативной группы по восстановлению усадьбы Бухартовского, рассказывает о состоянии объекта культурного наследия после расселения.

«Сегодня в доме Бухартовского затоплен фундамент, прогнили окладные венцы, запах гнили стоит от подвала до второго этажа. При этом город выставляет здание на торги за 600 тысяч - без заключения госэкспертизы о состоянии здания, без сметы реставрационных работ. Неясно, чем обоснована стоимость таких арендных контрактов. Программа Минкульта России «Зелёный коридор», разработанная для привлечения инвесторов к реставрации аварийных ОКН на льготных условиях, в регионе и вовсе не используется.

Например, в Иркутске в рамках данной программы создано муниципальное предприятие «АРПИ», выступающее заказчиком реставрационных работ. Региональный Минкульт и власти города там совместно работают над решением задачи, а у нас чиновники разных уровней зачастую просто перенаправляют жалобы активистов в другие инстанции. Я не хочу никуда жаловаться, я сторонник «прямого действия»: если у региона нет бюджетов и специалистов, мы готовы сами провести сбор средств, заказать обмеры, сметные расчёты и проект реставрации - фактически подготовить проект для инвестора. Мы не хотим, чтобы из-за бездействия властей старые усадьбы в центре Уфы погибли, «освободив» участки для застройщиков высоток».

Инвесторы редко «входят» в проекты реставрации аварийных домов еще и потому, что помимо финансовых рисков, важен и вопрос приспособления объекта к использованию. «Приспособление ОКН в центре Уфы под офисы - это неоднозначное решение, - считает руководитель отдела инвестиционных проектов АН «Континент» Артур Хакимов. - С одной стороны, привлечение коммерческих арендаторов позволяет сохранить ценные для города постройки. С другой стороны, старые городские усадьбы, приспособленные под офисы - это коммерческая недвижимость класса Д. В них неудобные планировки, не предусмотрены парковки и сервисная инфраструктура для арендаторов. За счёт такого использования зданий усугубляется проблема парковки в центре, а строительство бизнес-центров класса А становится менее привлекательным для инвесторов. Возможно, исторические здания было бы эффективнее использовать для общественно-культурной, туристической составляющей».

В конце мая состоялось открытое Заседание Общественного совета при Управлении по Государственной охране объектов культурного наследия РБ (Башкультнаследие). Одним из вопросов, заданных активистами, стало обнародование результатов государственной историко-культурной экспертизы памятников архитектуры. Активисты отметили, что на сайте Управления по госохране не опубликованы акты экспертизы по целому ряду объектов, включенных в государственный реестр ОКН регионального значения. Некоторые из таких объектов в Уфе и других городах республики находятся в аварийном состоянии. По мнению активистов и представителей архитектурного сообщества, отсутствие сведений о предмете охраны памятников в публичном доступе тормозит старт реставрационных работ.

«В соответствии с пунктом 4 статьи 32 Федерального закона РФ от 25.06.2002 (изм. 13.07.2015) № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» заключение историко-культурной экспертизы подлежит обязательному размещению региональным органом охраны объектов культурного наследия на официальном сайте в сети Интернет, - говорит правозащитник, юрист Зульфия Гайсина. - Помимо этого, Правительством Российской Федерации приняты положения в том числе и о порядке опубликования таких заключений. Республиканские ведомства должны руководствоваться в своей деятельности положениями федерального законодательства и принимать меры по публикации на официальном сайте в том числе и заключений историко-культурных экспертиз на официальных сайтах».

«Отказывая в раскрытии данных, представители БКН ссылаются на то, что ведомство сотрудничает только с лицензированными реставраторами. Нашим архитекторам, мастерам по дереву и камню запрещено проводить даже простые «спасательные» работы на объекте. В то же время местные лицензированные конторы порой нанимают людей без должной подготовки, которые не понимают разницу между работой над средовой застройкой и строительством загородного дома «под старину», - считает архитектор АБ «Проспект» Семён Кучеров. - Если же заказать реставрационный проект в солидной организации из Петербурга или Москвы, то их специалисты всё равно не смогут создать проект реставрации без понимания предмета охраны, сведений о перестройке объекта и оригинальном конструктиве. Все данные придётся собирать «в поле»: обследовать здание, брать пробы материалов, разбирать пристрои и т.д. Заказчик такого проекта даже не знает заранее, во сколько встанут работы - неудивительно, что редко кто-то за это берётся. При полном раскрытии данных эскизный проект и приблизительную смету можно было бы составить ещё до объявления аукциона».

В Уфе накоплен определённый опыт восстановления исторических зданий по эскизам. К проектам такого типа относится воссоздание Дома Россинских по улице Заки Валиди и Дома Бушмариных на пересечении улиц Кирова и Ленина. По словам главного архитектора АБ «Генпроект» Лейсан Галлямовой, здесь затраты заказчика значительно ниже, чем при реставрации полуразрушенного объекта методом «полевых работ». Порой при реставрации исторических зданий инвесторы просят о снятии статуса ОКН, чтобы снизить затраты. Тогда формируется наблюдательный совет для контроля за соблюдением обязательств со стороны инвестора. Пример такого проекта - это текущая реставрация домов номер 71 и 81 по улице Ленина.

В Управлении по Охране культурного наследия РБ пояснили, что действительно, в соответствии со ст.30 Закона Республики Башкортостан от 12 августа 1996 года №42-з «О нормативных правовых актах Республики Башкортостан» нормативно-правовые акты подлежат официальному опубликованию. В республике создан и действует интернет-портал правовой информации, на котором размещаются обязательные к публикации документы республиканских органов государственной власти. Акты государственной историко-культурной экспертизы и иные нормативно-правовые акты в сфере охраны культурного наследия размещены на официальном сайте управления в разделе «Действующие документы». https://okn.bashkortostan.ru

Архзащитники, в свою очередь, предоставили в распоряжение редакции сводный реестр памятников архитектуры в Уфе, по которым проверялось наличие актов экспертизы на сайте Управления. Волонтёры проверили 150 объектов. На момент публикации материала примерно в 45% случаев акты экспертизы в поиске на официальном сайте обнаружить не удалось. В остальных случаях поиск по названию объекта дал положительные результаты.

В Башкультнаследии также напомнили, что по федеральному закону к проведению работ на объекте культурного наследия допускаются только организации, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. За нарушение требований законодательства предполагается ответственность в виде штрафа до пяти миллионов рублей. В Управлении попросили также незамедлительно сообщать обо всех известных незаконных работах на объектах культурного наследия в Башкирии.

Застройщики же в отсутствии интереса к освоению исторических кварталов обвиняют, прежде всего, само Башкультнаследие. Генеральный директор «Группы компаний «Жилстройивест» Ринат Салихов недоумевает, почему «те, кто непосредственно формирует лицо нашей столицы, инвестирует десятки и даже сотни миллионов в благоустройство нашего города, находятся, не побоюсь этого слова, под травлей Башкульнаследия? Вместо того, чтобы видеть в нас инвестиционный потенциал, в том числе на разумное восстановление памятников, доходят до дикого абсурда в своем рвении прикрутить очередную табличку в каком-нибудь ветхом, лишенном культурной ценности деревянном доме, особенно тогда, когда квартал разработан и инвестировано колоссальное количество средств в расселение и благоустройство. Почему с нами не считаются?» При этом, по словам руководителя строительной компании, застройщики несут «огромный пласт социальной нагрузки», расселяя за свой счет кварталы ветхой застройки, вкладываясь в городскую инфраструктуру.

В Уфе есть примеры реконструкции исторического квартала с переосмыслением его функций. Так, квартал «Арт-квадрат» получил высокую оценку от Союза Архитекторов России.

По словам главного архитектора Уфы Олега Байдина, городу необходимо системно подойти к вопросу реставрации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

«Помимо единичных примеров реставрации памятников собственниками, сегодня в Уфе реализуется программа льготной аренды объектов культурного наследия, в рамках которой в течение первых трех лет предприниматель по всем правилам реставрирует здание и уплачивает в бюджет аренду по рыночной ставке, - рассказывает Олег Байдин. - После успешного завершения работ предпринимателю предоставляется льготная арендная ставка в размере 1 рубля за квадратный метр в месяц на срок до 25 лет. Из-за высоких затрат на реставрацию эта схема экономически оправдана в отношении небольшого числа памятников. Поэтому незначительный объём реализованных проектов не является случайным».

Главархитектура проанализировала практику других городов по реставрации объектов культурного наследия и предлагает перенять успешный опыт - возможно, с внесением некоторых корректив.

«В частности, мы предлагаем внедрить в Уфе практику торгов по продаже ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии, со стартовой ценой в 1 рубль и выставлением требований по реставрации, - говорит главный архитектор. - Профильные структуры администрации города уже прорабатывают вопрос и, при условии включения в работу регионального органа по охране памятников, задача будет решена в ближайшее время. Параллельно ведётся работа по созданию нового Генплана Уфы. Чтобы закладываемые в него идеи не остались очередной бумажной декларацией, нам важно выстроить чёткую, прозрачную и, главное, рабочую процедуру по сохранению объектов культурного наследия».

«На минувшей неделе мы рассмотрели несколько схем работы по восстановлению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности: как с использованием средств бюджета разных уровней, так и с привлечением внебюджетного финансирования. – рассказал и.о. заместителя главы администрации Уфы Евгений Чебаков,- В частности, можно выделить две возможные схемы работы. Первая - это принятие целевой программы по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия. Вторая - это разработка программы по предоставлению льготных условий для частных инвесторов, готовых взять на себя обязательства по реставрации аварийных ОКН, находящихся в муниципальной собственности, с организацией работы в рамках федерального закона «О приватизации

государственного и муниципального имущества».

Новый Генплан Уфы должен разработать ГАУ «Институт Генплана Москвы». Руководитель архитектурно-планировочного объединения территориального развития организации Александр Котенков говорит,что во всех предыдущих версиях Генплана Уфы основные транспортные связи назначались исключительно из соображений транспортного обслуживания. В результате при выполнении проектов планировки «красные линии» улично-дорожной сети зачастую проводились по объектам культурного наследия. Это создало предпосылки к появлению “рваной” линии застройки и выпадению памятников из структуры кварталов.

«В настоящее время значительная часть памятников в старом центре Уфы находится в неудовлетворительном состоянии - во многом из-за того, что в регионе не выработана схема межведомственного взаимодействия по сохранению таких объектов, - считает Александр Котенков. - Эта задача должна быть решена в ближайшее время - с обязательным включением памятников в жизнь города. Недопустима ситуация, при которой основные видовые оси в центре заняты полуразрушенными зданиями - это напрямую препятствует формированию комфортной городской среды. В соответствии с задачами на новый Генплан Уфы, поставленными главным архитектором, данное положение будет исправлено».