Почему с 1 июля жилье подорожает на 10-20 процентов? Мнения экспертов

УФА, 22 мар 2019. /ИА «Башинформ», Камиль Хасанов/.

Если вы хотели выгодно приобрести жилье, это надо было сделать вчера. Если вы хотите не переплатить, то лучше покупать сегодня – пока рост цен только разгоняется, а что там будет дальше – мнения экспертов расходятся. Все сходятся в том, что строить становится дороже. Дальше могут быть нюансы: до какой степени это коснется конечных потребителей. Представители ведущих застройщиков Башкирии и руководители отрасли рассказали «Башинформу», что, по их мнению, будет происходить в сфере недвижимости в 2019 году.

Как минимум, три фактора совпали во времени и ощутимо «качнули» цены, которые несколько лет – до осени 2018 года – почти не росли. Это если говорить только о законодательных изменениях, не учитывая такие «стихийные» вещи, как общая инфляция и кризисные явления в экономике.

Первое: реформа долевого строительства. Проблема обманутых дольщиков, актуальная в середине нулевых, в последние годы вдруг обострилась вновь. У всех на виду несколько заброшенных долгостроев в Уфе, застройщики которых уже отбывают срок, и на слуху голодовки и пикеты дольщиков, пик которых пришелся на 2016 год. Чтобы прекратить это раз и навсегда, государство ликвидирует долевое строительство вообще. Теперь дольщики понесут деньги в банк, который сформирует специальные эскроу-счета, кредитовать строительство дома будут также в банке. Хорошая новость: деньги дольщиков теперь никто не умыкнёт и не использует на других объектах по принципу пирамиды, они останутся в целости и сохранности. Плохая новость: посредничество банков будет стоит денег.

Вторым фактором стал рост НДС с 18 до 20%. Это напрямую сказалось на цене строительных материалов, работ, топлива, техники, – словом, повлияло на себестоимость квадратного метра.

Третье – удорожание ипотеки. До середины 2018 года ключевая ставка Центробанка, от которой напрямую зависела ипотечная ставка банков, оставалась едва ли не самой низкой в новейшей российской истории – 7,5%. Соответственно, и ипотека оказалась в то время максимально доступной. Осенью ЦБ начал увеличивать ключевую ставку (по мнению экспертов, этот процесс продолжится) – выросли ипотечные ставки – таким образом увеличилась стоимость жилья для тех, кто покупает его в ипотеку.

По словам заместителя Госкомитета Башкирии по строительству и архитектуре Артема Ковшова, «один только НДС «потащит» за собой расходы на бензин, стройматериалы, стоимость работ. Это уже, как минимум, 5%. Однозначно – мы прогнозируем увеличение. На цены влияет и перегретый спрос: граждане не покупали, но увидели, что цены растут, многие объекты подошли к сдаче, это усиливает спрос на максимально готовое жилье, что сказывается на ценах.

Мы видим, что в начале года некоторые застройщики сами подняли цены на 10 – 15% по домам с высокой степенью готовности. С введением с 1 июля эскроу-счетов еще многое неясно, многое зависит от того, как поведет себя тот или иной застройщик в новой ситуации. Одно только привлечение банков, обслуживание эскроу-счетов, появление ставок проектного финансирования и т.д. обеспечит рост цен на 1 – 1,5%. С учетом всего этого мы прогнозируем рост до 15%, но и это зависит от многих нюансов. Звучали прогнозы, что рост цен на первичном рынке составит до 20% – есть опасение, что будет и такая цифра. Но мы сейчас склоняемся к более оптимистичному варианту 10 – 12%. Важно учитывать, что кроме предложения – есть еще и спрос. Его ресурсы не безграничны, надо смотреть на покупательскую способность».

Сейчас покупателям нужно «успеть запрыгнуть в последний вагон», считает начальник отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании «СтройФедерация» Руслан Рахимов. По его словам, ключевую роль в повышении цен сыграют именно эскроу-счета, при этом скачок стоимости жилья ожидается летом.

«Чтобы возвести дом, строительной компании после 1 июля придется брать кредит в банке – естественно, не бесплатно, а под проценты. На эту сумму, как минимум, и подорожает недвижимость. Скажем, 10% годовых в перерасчете на квартиру стоимостью 3 млн рублей – это дополнительные 300 тыс. рублей на плечи покупателя, – рассказал Руслан Рахимов. – По разным оценкам, застройщики поднимут стоимость метра на 10 – 20%. Сегодня для многих покупателей жилья дилемма: брать сейчас по договорам долевого участия или дождаться введения эскроу-счетов? Да, это безопаснее. Но если застройщик надежный, то он выполнит свои обязательства и в рамках старого закона о долевом строительстве. Разница лишь в том, что после 1 июля 2019-го года строители будут вынуждены поднять цены на квартиры. Поэтому, если вы выбрали надежного застройщика, лучше не ждать 1 июля, когда будет всё то же, только за бОльшие деньги».

Дожидаться, когда в отлаженной системе «дольщик-застройщик» появятся посредники в виде банков, покупателям нет смысла.

По оценке директора по продажам ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллиной, «увеличение цен составит, как минимум, 12 – 15%». «Для большинства людей это очень заметное удорожание. Значительная часть покупателей, которые сегодня могут позволит себе покупку жилья на ранней стадии строительства, столкнутся с трудностями в готовом доме. Поэтому тем, кто планирует приобрести новую квартиру, лучше не затягивать с принятием решения: предложений выгоднее, чем сейчас, уже не будет. Как будут развиваться дела дальше и насколько тяжело придется застройщикам, будет зависеть от многих факторов. Среди них – размер ставок и политика банков. Но, учитывая, что о нововведениях было известно заранее, мы предприняли необходимые меры», – рассказала представитель «Первого Треста».

Заместитель генерального директора ГК «СУ-10», член комитета по строительству БРО «Опора России» Эдуард Камалетдинов дает более оптимистичный прогноз, хотя и говорит о «неизбежности» роста цен на жилье в 2019 году. «Рост НДС, реформа долевого строительства, рост цен на ГСМ, волатильность валют – совокупность этих факторов приведет к росту около 10 – 15%. Но надо понимать, что покупатель не готов к столь резкому скачку цен, рост ипотечных ставок также этому не способствует. С учетом этого среднегодовое повышение цены может составить 10%. Рынок сам себя отрегулирует, однозначные прогнозы давать сложно. Возможно, повысится интерес к вторичному рынку и загородным объектам».

Застройщикам остается мало вариантов для ценовых маневров, а рост ставки по ипотеке снижает спрос на первичное жилье. Такое мнение высказал начальник отдела маркетинга ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин: «Фактическая стоимость квадратного метра для застройщика растет, и сдерживать цены уже не представляется возможным – они вырастут. Уже сейчас множество застройщиков начали подъем – кто-то плавно, а некоторые и на 15-20 тыс. рублей за квадратный метр за раз. Наша компания тоже не исключение, мы подняли цены с 1 января на 5 тыс. рублей за кв.м. на некоторые наши объекты.

Камила Фазлыева («Ипотечное бюро Камилы Фазлыевой»), не согласна с тем, что «на строительном рынке происходят пугающие изменения, как пишут в СМИ. В них нет ничего пугающего. Просто нужно менять существующие правила игры, система уже не работает, и нечего пытаться организовать реанимацию в морге. То есть накачивать ипотеку и лоббировать безразмерные интересы банковского сообщества. Нужно перестать держаться за ипотеку как за единственный работающий инструмент получения жилья. И не забыть наказывать по всей строгости закона мошенников за вывод капитала со строек». По ее мнению, слухи о «бесконечном росте цен» – это вчерашний день, потому что «у населения накоплений не осталось, и уровень недоверия к существующей системе уже слишком высок».

Между тем цены на недвижимость в Уфе за последние полгода уже выросли на 7,8% .К такому выводу пришли аналитики ОН «Перспектива-24», проанализировав динамику цен с августа 2018 г. по февраль 2019-го включительно. Согласно справке, которую они предоставили «Башинформу», средняя цена квадратного метра в Уфе за полгода выросла на 5 тысяч рублей – с 66,4 до 71,6 тыс.рублей за кв.м.

И этот тренд, скорее всего, сохранится до 1 июля 2019 года. После 1 июля, когда банки начнут забирать у застройщиков деньги за обслуживание счетов и свои проценты, цена вырастет еще. Но насколько именно – пока не берется предсказать никто.