Дела земельные

В начале декабря депутаты Госсобрания - Курултая Башкортостана приступят к обсуждению поправок в Закон «О регулировании земельных отношений в РБ». Принятые изменения должны преследовать благую цель - улучшение жизни крестьянства республики, а также способствовать эффективному использованию земель сельскохозяйственного назначения. Предлагаемые поправки уже вынесены на народное обсуждение, и сегодня мы говорим с предпринимателем и общественным деятелем Рамилем Бигновым, у которого есть собственное суждение по этому вопросу.

- Напомню, что в 2006 году сельское население республики получило право на земельные доли. Но отдельно взятый крестьянин не мог выделить свой конкретный участок, ведь чтобы поставить его на кадастровый учет, его площадь должна составлять не меньше 50 гектаров. В нашей республике средний размер участка составляет 5,7 га. Таким образом, сельскому жителю для того, чтобы выделить землю в натуре, первоначально необходимо было кооперироваться с соседями. Суть поправок, которые хотят внести депутаты Госсобрания РБ, заключается в том, чтобы снизить планку и разрешить ставить на кадастровый учет участки в размере этой земельной доли. Тогда сельский житель сам сможет решать, что ему делать с участком: возделывать его, сдавать в аренду или продавать, перевести в другую категорию, а также его можно будет оформлять в залог, дарить, наследовать и так далее…

- Я полагаю, что право выделять свой участок, безусловно, должно появиться у сельского жителя. Однако в нынешнем виде проект мне кажется несовершенным. Если он будет принят, что нас ждет? Во-первых, государство или сам хозяин пая потратят огромные суммы на землеустроительные работы. Три года потребовалось на то, чтобы провести их на долевых участках, которые объединяют десятки, сотни людей, то есть, каждый надел не считался по отдельности, что будет, если придется считать всех дольщиков, а их – 350 тысяч человек? Во-вторых, большинство дольщиков (давайте будем объективны) не имеют возможность эту землю обрабатывать. Если они забрасывают свои участки, землю у них отбирают. Что им остается делать? Либо сдавать участки в аренду, либо, что более вероятно, их продавать. Сформированного рынка сельхозземель практически нет, в нашей зоне рискованного земледелия дорого продать землю не получится. При таком исходе, земли сельскохозяйственного назначения могут быть просто скуплены, причем не теми, кто может ее обрабатывать, а теми, у кого есть деньги. Это могут быть москвичи, уфимцы, неважно, главное, что земля окажется в руках людей, далеких от сельского хозяйства. Конечно, если они не начнут заниматься обработкой земли, у них участки отберут через три года, таков федеральный закон, но как пережить эти три года? Они начнут их также продавать или закладывать под невозвратные кредиты… Пока земля найдет того самого эффективного собственника, пройдет еще несколько лет. А у нас за эти годы и так вдвое сократились пашни, причем не обрабатываются и заросли бурьяном, в большинстве своем, именно паевые земли. Я уверен, что депутаты Госсобрания должны в первую очередь озаботиться тем, что четверть граждан, получивших право на оформление земельных паев, до сих пор это не сделали в силу многих причин, и в первую очередь из-за недоработки самих властей. А с 1 января 2011 года они вообще не смогут это сделать, поскольку тот закон 2006 года действует только до конца этого года. Если действие его не продлить, то по факту получится, что государство обмануло этих людей, а это более 75 тысяч человек.

- Полагаю, что необходимо создать компанию, которая занималась бы управлением паевыми землями. Земли предлагается объединить в земельные фонды, формируемые по районам республики, пайщиками которых выступят владельцы земельных паев. Правовой базой для осуществления предложения являются федеральные законы: «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об инвестиционных фондах». Организовывать все это будет государственная управляющая компания, лицензированная для управления паевыми инвестиционными фондами. Почему государственная? Прежде всего, потому, что потребуются средства для организации работы, на проведение предварительной независимой оценки земельных паев, да и республика может и должна гарантировать деятельность формируемых гражданами фондов, поэтому республиканские власти сознательно должны идти на этот шаг. Владельцы земельных паев выступают учредителями доверительного управления и передают свои земельные паи в учреждаемые ими закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), а с управляющей компанией заключают договор на доверительное управление. Такие ЗПИФы создаются в каждом районе республики. Решение о передаче земель в состав паевого инвестиционного фонда принимается общим собранием владельцев земельных паев (собрание правомочно, если приняли участие в нем не менее 20% пайщиков) простым большинством голосов. Земельный участок передается в состав ЗПИФа недвижимости, при этом владельцы земельных паев получают соответствующий стоимости земельного участка пай в фонде. Доходы от сдачи в аренду или продажи земельного участка в последующем формируются в ЗПИФах и повышают стоимость паев. Таким образом, ЗПИФы позволяют владельцам земельных паев, ставшим владельцами паев ЗПИФов, полностью защитить свои права и снять головную боль за земельный участок. Кстати, действующее законодательство освобождает владельцев земельных паев от земельного налога, равно как и сами ЗПИФы. Это также важно для простых людей. Управляющая же компания должна в каждом районе, селе найти самых эффективных арендаторов для организации обработки всех паевых земель, будь то СПК, КФХ, инвесторы, государственные МТС, благо они есть в республике. Более того, если будет необходимо продать какой-либо земельный участок инвестору, пожелавшему построить сельхозпредприятие, организовать переработку сельхозпродукции или получить кредит под залог этих земель, то управляющая компания с согласия пайщиков сможет это сделать, при этом деньги от продажи опять-таки придут в ЗПИФы, повышая тем самым стоимость паев. Таким образом, появится организованный рынок сельхозземель. Земля будет участвовать в цивилизованном финансовом обороте. И последнее, а может быть и первое, такая форма организации управления сельскохозяйственной землей в наибольшей степени отвечает менталитету нашего сельского жителя – коллективной форме организации работы на селе и на земле.

- Из-за того, что на наших землях нет эффективного собственника, количество пашни за последние 20 лет сократилось с 5 миллионов, до 2,5 миллионов га. Это по отчетам, а фактическое состояние дел гораздо хуже. Это повлекло за собой то падение села, которое мы видим. Сейчас говорят: в деревне безработица, деревня пьет. А раньше такого не было, потому что пить было некогда, все были пристроены, всем было чем заняться. Если в оборот вернутся те земли, которые сейчас заросли бурьяном, то решится множество проблем: вырастет валовой сбор зерна, вырастет урожайность, на селе появятся рабочие места, возродится животноводство, а управляющая компания (которая, кстати, сможет в полной мере воспользоваться сохраненными в республике МТС) будет получать доходы, достаточные и для своего содержания и для постоянного повышения стоимости паев. И это только первый этап. На втором этапе представляется возможным создать акционерный инвестиционный банк, акционерами которого смогут стать пайщики ЗПИФов. Это возможно путем организации обмена (выкупа) паев ЗПИФов на акции учреждаемого инвестиционного банка и последующим выпуском облигаций, которые будут гарантироваться земельными участками. Это позволит привлечь финансовые ресурсы в банк и преобразовать управляющую компанию в инвестиционный банк на базе существующей структуры управления.

- Не обязательно. Если человек может и хочет работать на земле, то он может выделить свой земельный участок и обрабатывать его. Пайщик ЗПИФа в любой момент может продать свой пай третьим лицам или управляющей компании. И наконец, если пайщики в последующем решат ликвидировать свой ЗПИФ, то они смогут получить после проведения определенных процедур, землю в натуре.

- Важно сказать: когда проводилась приватизация земель сельскохозяйственного назначения в России, Башкирия в этом не участвовала. У нас сохранялись колхозы. Приватизация началась только в 2006 году, когда уже вся страна переболела многими проблемами. В начале девяностых в России земли оказывались в руках тех, кому они не нужны, огромные площади оказывались заброшенными, были какие-то махинации, жульничество, но сейчас рынок земли в стране стал более или менее цивилизованным. В Башкирии мы, если уж начинаем позже, то должны учесть те ошибки, которые наблюдались в России, и постараться их не повторять. Система организации управления паевыми землями, которую я предлагаю, станет некой гарантией для дольщика, ведь это будет государственная контора.

- Конечно, лето этого года было далеко не самым благоприятным для сельчан, но вспомним про то, что сельскохозяйственные земли сократились за последние годы почти в два раза. Мировые прогнозы обещают уже в будущем году продовольственный кризис, рост цен на продовольствие в полтора раза, и, учитывая, что мы импортируем продукты, это не может не сказаться на каждом жителе республики. Именно поэтому земельный вопрос нужно решать не откладывая. Думаю, что если республика пойдет по предложенному варианту организации управления паевыми землями, то к весне можно будет закончить всю организационную работу. Тогда есть вероятность, что поля, которые долгие годы были брошены, вновь засеют, и тогда нас ждет высокий, и, что важно, честный урожай.