Государственный кадастр объектов недвижимости нужен всем

В Башкортостане в соответствии с указом Президента Российской Федерации и постановлением российского Правительства образован новый территориальный орган - Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан (Управление Роснедвижимости по РБ). На должность руководителя этой организации назначен Марат Вахитов. Одновременно он является главным государственным инспектором Республики Башкортостан по использованию и охране земель.

Чем занимается это управление, какие задачи стоят перед ним? С этими и некоторыми другими вопросами агентство "Башинформ" обратилось к Марату Вахитову.

- Марат Мусаевич, для решения каких задач было создано ваше ведомство?

- Основная цель нашего ведомства - создать единую систему государственного учета объектов недвижимости, которая позволит сформировать Единый государственный кадастр объектов недвижимости. В этот кадастр будут входить земельные участки, здания и сооружения, многолетние насаждения, отдельные водные объекты и т.д.

Кроме того, мы будем вести государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель всех категорий на территории Башкортостана, организовывать и проводить мероприятия по землеустройству, мониторингу земель, планировать и прогнозировать рациональное использование земель, участвовать в реализации республиканских и федеральных программ, связанных с регулированием земельных отношений, проведением земельной реформы, рациональным использованием и охраной земель.

Наше Управление будет работать на территории республики через свои территориальные отделы в районах и городах в тесном взаимодействии с органами исполнительной власти, местного самоуправления, общественными объединениями и другими организациями.

- Как будет формироваться Единый государственный кадастр объектов недвижимости?

- Прежде всего, для этого нужна законодательная база. Пока же проект Закона "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости" находится в стадии рассмотрения. Надеемся, с его принятием и корректировкой существующих нормативных документов, многие проблемы формирования и ведения кадастра объектов недвижимости будут урегулированы.

Пока же информация об объектах недвижимости или собственниках-правообладателях хранится в земельном, водном, лесном, градостроительном кадастрах, реестрах и учетных книгах различных министерств, служб, органов муниципального управления, учреждений и организаций. И в этом минус. Прежде всего, следствием разрозненности этой информации является неполнота данных, отсутствие единых унифицированных форматов и форм хранения, и как результат - непригодность для целей качественного экономического анализа, оперативного управления, беспрепятственного оборота недвижимости на рынке. Например, информация об объектах недвижимости из земельного кадастра, из градостроительного кадастра, из учетных хозяйственных книг в сельских советах о тех собственниках, которые не производили никаких операций со своей недвижимостью и земельными участками с 1997 года, уже устарела и не актуальна для передачи в налоговые органы.

Информационную и технологическую основу для создания Единого государственного кадастра объектов недвижимости составит Государственный земельный кадастр. Нам предстоит нелегкая работа: внедрить новое программное обеспечение, перенести огромный объем ранее наработанной информации из различных источников в единый массив.

Для обеспечения публичности и прозрачности сведений кадастра, общие сведения об объектах недвижимости, об их взаимном расположении будут публиковаться в печатном и электронном виде в каталогах и на кадастровых картах.

- Что такое кадастровая оценка, какое место она занимает в формировании кадастра?

- Оценка - это определение стоимости объекта в зависимости от его потребительских качеств, экономических и технических характеристик. Все мы понимаем, что земля или недвижимость, которые находятся в центре города или экологически чистом пригородном районе, будут оцениваться намного выше, чем аналогичные объекты в глубинке, вдали от асфальтированных дорог, социальной инфраструктуры.

Сейчас кадастровую оценку земель производят независимые лицензированные оценщики, по договорам заключенным с ними и предусматривающим оплату из консолидированного государственного бюджета. Результаты этой работы утверждены правительством республики. Именно эти цифры будут использованы для исчисления налогов.

А вот предстоящая оценка других объектов недвижимости - это серьезнейшая проблема и в финансовом, и в техническом плане. Конечно, все эти вопросы найдут отражение в упомянутом ранее законе. В частности, в развитых странах оценку объектов недвижимости производят уполномоченные государственные органы. Отмечу, для целей кадастра в настоящее время необходимо применение методик только массовой оценки, которые отличаются технологичностью, упрощенностью и как следствие меньшей затратностью. Ведь от того, насколько обдуманно и оправданно будет выбрана методика оценки, зависят социально-экономические последствия формирования кадастровой стоимости объектов недвижимости.

- Кто заинтересован в ведении кадастра, и как он будет использоваться?

- В нем заинтересованы все: и простые граждане, и участники рынка недвижимости, и государство, и соответствующие контролирующие органы. И это вполне объяснимо, так как все они получают гарантированную государством, имеющую юридическую значимость информацию. В частности, у владельцев земель и других объектов недвижимости появятся гарантии прав на имущество. Те же, кто хочет сделать приобретение на рынке недвижимости, смогут получить открытую и достоверную информацию об интересных ему земельных участках и других объектах недвижимости. Органы государственной власти и муниципального управления в свою очередь получат информацию для формирования и проведения государственной политики в сфере земельных отношений и управления имуществом, а также планирования социального и экономического развития территорий. А финансовые и налоговые органы будут обладать более точной информацией для оценки и обеспечения полноты поступлений в республиканский и местный бюджеты.

Роль кадастра в современной рыночной экономике особенно велика. Ведь сегодня кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав на них, наряду с обеспечением гарантий прав собственности со стороны государства, стали непременным условием привлечения кредитов и инвестиций. Любой кредитор или инвестор готов давать деньги, когда понимает, под какие гарантии просит их заемщик, и тем более, когда гарантом достоверности информации служит государственная кадастровая система.

- Что даст создание кадастра обычным людям?

- Для граждан, например, существенно упростится оформление сделок с земельными участками и квартирами, поскольку получать различные справки о недвижимом имуществе можно будет в одном месте, то есть будет действовать схема так называемого "единого окна". А значит, временные и материальные затраты на оформление документов сведутся к минимуму.

- Марат Мусаевич, как вы считаете, повлияет ли внедрение этой системы на развитие ипотечного кредитования?

- Безусловно. Доступность сведений кадастра, наряду с упрощением самой процедуры предоставления сведений из него любым заинтересованным лицам, существенно повысит активность участников рынка недвижимости. Независимо от того, собственник это или инвестор, кредитор или страховщик. Следовательно, активизируется гражданский оборот земель, увеличится количество сделок на рынке недвижимости.

В результате кадастровой оценки произойдет капитализация имущества и земли, которой обладают собственники, повысится их платежеспособность. Кредиторам и инвесторам будут ясны гарантии, под которые конкретный заемщик просит деньги.

В развитых странах до 50 процентов кредитов предоставляется посредством ипотеки. У нас же ипотечное кредитование только начинает развиваться и имеет большое социальное значение, в частности в обеспечении жильем нуждающихся. - С 1 января 2006 года ожидается переход к расчету налоговой базы по земельному налогу на основе кадастровой стоимости земельных участков. Как вы считаете, в чем преимущество этого нововведения? Что оно даст владельцам земли?

- Уже ясно то, что этот переход затронет всех. Работа по определению кадастровых стоимостей земельных участков еще не завершена, но уже ясно: сумма налогов и арендных платежей, исчисленных по-новому, будет зависеть от конкретного местонахождения, качественных характеристик и целевого использования земель - независимо от того, кто это, сельхозпроизводитель, промышленное предприятие, строительная или жилищная организация.

Например, в крупных городах налогооблагаемая база увеличится, в сельской местности, наоборот, уменьшится по сравнению с исчисляемой ранее. В таких регионах, как Башкортостан, где хорошо развито промышленное и сельскохозяйственное производство, объем платежей в бюджет станет выше.

- Каким будет налог на землю для физических лиц в изменившихся условиях?

- Естественно, и здесь аналогичный подход. Для большинства граждан, имеющих земельные участки для ведения подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства особенно в сельской местности, суммы платежей уменьшатся. Для тех, кто живет в экологически благоприятной зоне, где чистый воздух, имеются все коммуникации, платежи конечно же возрастут. Впрочем, сегодня же никого не удивляют высокие цены, запрашиваемые владельцами за объекты недвижимости в таких местах.

- Это справедливо. Но возникает другой вопрос. К примеру, пенсионеры, ветераны или многодетные семьи, которые живут в таких местах всю жизнь, не смогут платить большие налоги.

- Согласен, это очень болезненный вопрос. Но в этом случае есть возможность отрегулировать нагрузку на кошелек такой категории лиц с помощью ставок налогооблажения и сладить таким образом негативную реакцию. А это входит в полномочия органов власти.

- Предполагает ли кадастровая оценка изменение размера арендной платы за использование земли?

- Конечно. То, что ранее было сказано об изменении налоговых платежей, относится в такой же мере и к арендным. Таким образом, сегодня каждый собственник, и государство в том числе, заинтересован в объективной оценке объекта недвижимости, в достоверном оперативном учете всех изменений в этой сфере. Ни один земельный участок, ни один объект недвижимости не должны быть бесхозными.

То, что в прошлом году в бюджет республики поступило около 800 миллионов рублей земельного налога, порядка одного миллиарда 68 миллионов рублей от арендных платежей за землю, более 3,5 миллиарда рублей налога на имущество, говорит о высокой цене этого вопроса.

Доля этих платежей в бюджет Башкортостана непременно возрастет в ближайшие годы. Для этого и нужен Единый кадастр, который поможет осуществлять мониторинг нашего хозяйства, следить за тем, что сегодня происходит на рынке недвижимости, и даст объективную оценку тому, чем мы владеем, и даст ее своевременно. - Спасибо, успехов вам на новой работе. Автор: Олеся Светлова