Недвижимый вопрос: какие вызовы стоят перед строительной отраслью Башкирии?

Башкирия несколько лет подряд удерживает высокие темпы строительства и объемы ввода жилья. По итогам 2025 года Башкирия с 3,21 млн «квадратов» вошла в число регионов-лидеров наравне с Московской, Ленинградской, Свердловской областями, Москвой, Краснодарским краем и Татарстаном. На текущий год стоит не менее амбициозная задача.

«План на 2026 год – 3,3 млн квадратных метров.  Это обязательное условие для достижения к 2030 году поставленной перед республикой цели – 34,7 "квадрата" общей площади на человека и выхода на ежегодный ввод 4 млн квадратных метров, – сказал на встрече с представителями ассоциации застройщиков Глава Башкирии Радий Хабиров. – С 2022 года объём вводимого жилья в республике ежегодно превышал 3 млн кв. м. В прошлом году отрасль столкнулась с определёнными трудностями, характерными для многих регионов. Несмотря на эту ситуацию, мы смогли ввести более 3 млн кв. м. Нам важно максимально сохранить набранные темпы».

Что стоит дом построить?

Строительная отрасль является одной из ключевых для развития страны и важным индикатором состояния экономики. В текущих условиях сохранять взятые темпы сложно, но возможно, уверены в региональном минстрое.

«Строительная отрасль очень многофункциональная. И мы не можем позволить себе замедлить темпы строительства. Да, определенные трудности на сегодняшний момент есть. Но целевые показатели республика в 2026 году достигнет, – уверена заместитель министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан Элина Даминева. – Хочу отметить, что застройщики не теряют интерес к новым площадкам. Стремительно развивается механизм комплексного развития территорий. На данный момент заключено 42 договора КРТ – это потенциальные 4,6 млн квадратных метров жилья. Замедления темпов строительства мы не наблюдаем. Такие кризисы мы уже проходили».

Одна из главных проблем застройщиков сейчас – себестоимость строительства растет. Пока индексация умеренная. В январе и феврале, по данным официальной статистики, материалы подорожали примерно на 0,5%. Но прогнозируется, что к концу года цены могут вырасти на 15–30%. Это связано с ростом налоговой нагрузки и сложностями. Поэтому сами застройщики позитивный настрой министерства строительства не разделяют.

«Такого кризиса у нас точно не было. Потому что природа этого кризиса, к которому мы сейчас пришли, связана со спросом и с изменением структуры сбыта. Да, у нас сегодня нет проблем с землей и рабочей силой, но есть с не распроданностью готового и строящегося жилья. Это критичная проблема для отрасли и серьезный вызов. Поэтому от отрасли требуется мобилизация. Каждому строителю важно взвесить свои силы, чтобы их компании выжили в этот кризис», – говорит председатель правления Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Денис Крашенинников.

Нет «жирка», но есть неликвидные квартиры

Агенты по недвижимости и застройщики говорят, что в среднем нераспроданными в новостройках остаются около 30 – 50% квартир. Происходящее на рынке сами застройщики называют «эпохой затоваренности и турбулентности».

«Основные причины – высокие ставки и, как следствие, дорогая ипотека, увеличение стоимости проектного финансирования, удорожание себестоимости материалов, уменьшение объемов продаж. Чтобы эффективно реализовать проекты, застройщикам сейчас важно сильно погружаться в свою экономику, считать свои показатели. Основной показатель – как раз таки объем реализации недвижимости», – считает генеральный директор группы компаний «Первый Трест» Ильдар Гарипов.

И девелоперы, и риелторы солидарны: с начала года у населения ежемесячно падает интерес к покупке недвижимости. Всему виной изменения условий льготной ипотеки. Напомним, с 1 февраля действует принцип «одна семья — один льготный заем». Супруги должны быть созаемщиками, а оформить отдельные кредиты под низкие ставки на каждого из них больше нельзя. Это привело к сокращению числа потенциальных заемщиков и сделало квартиры в новостройках менее доступными.

Упал спрос на новые квартиры еще и потому, что покупатели отложили такой способ инвестиций. Раньше был большой спрос на студии и однокомнатные квартиры, их как раз покупали, оформляя льготную ипотеку, как будущее стартовое жилье для детей. Сейчас же, когда заем можно взять только одному супругу и один раз, предпочитают покупать семейные варианты жилья.

«Клиенты в основном смотрят квартиры для жизни. Инвестиции до лучших времен ушли на второй план. Соответственно, если жилье приобретают для себя, клиенты требовательнее к качеству жилья, тщательнее отбирают застройщиков, – поясняет эксперт в сфере недвижимости Алина Ярошевич. – В семьях с детьми наметилась еще одна тенденция. Все чаще отказываются от квартир и предпочитают дом за городом. Пока спрос на ИЖС растет, на многоквартирные дома он, наоборот, падает».

Почему застройщики не снижают объемы возведения жилья в городах? Они ориентируются не только на сиюминутный спрос, но и на долгосрочный прогноз.

«Может показаться противоречивым, что спрос на жилье снижается, а объемы запуска новых проектов растут. Застройщики ориентируются на спрос, который будет через один-два года. Они рассчитывают, что тенденция снижения инфляции и процентных ставок продолжится. Поэтому мы ожидаем, что на рынке спрос и предложения в ближайшем будущем сбалансируются», – прокомментировал управляющий Национальным банком по Республике Башкортостан Марат Кашапов.

Строить с надеждой на будущий спрос могут позволить себе не все застройщики.

«Существовал тезис, что у строителей есть "жирок", и очередной кризис они пройдут за счет собственных накоплений. Но за последние несколько лет никакого "жирка" не осталось. Сами посудите: риелтор сегодня получает до 10% от стоимости квартиры, банк за весь цикл забирает порядка 20%. Даже в лучшие, докризисные времена застройщик никогда не зарабатывал больше 30% от стоимости проекта. Фактически сегодня банк и риелтор забирают всю прибыль. При этом за последние 2-3 года серьезного роста цен на жилье не было, а себестоимость его строительства росла. Пока строители не отказываются от своих объектов. Но если ситуация с банковскими ставками будет так же «лежать», то замороженные объекты могут появиться», – прогнозирует Денис Крашенинников.

Кто не рискует – тот не строит?

О полной заморозке объектов пока речи не идет, но за последний год застройщики чаще стали переносить сроки сдачи объектов. Приемка квартир сдвигается от 3 месяцев до года, говорят риелторы.

Как будет складываться история и со строительством, и с продажей готового жилья, не берется предсказать ни один эксперт. Большинство специалистов называют ситуацию непрогнозируемой.

«Мы понимаем, что в ближайшие годы хорошие времена мы не ждем. Поэтому очень серьезно думаем над тем, стоит ли начинать новые проекты, это очень рискованно. Строить-то мы можем, а реализовывать? К огромному сожалению, ставки не позволяют "работать" обычной ипотеке, а условия льготных банки ужесточают. Поэтому будем смотреть и работать в ручном режиме, ждать снижения ставок», – говорит директор по развитию группы компаний «Третий Трест», заместитель председателя Общественного совета Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору Вячеслав Якин.

Как вести себя главному на сегодня игроку рынка недвижимости – покупателю? Ждать обвала цен на квартиры точно не стоит.

«Это самая дорогая иллюзия, ждать, что будет дешевое жилье. За последние 15 лет ни разу не было обвального падения цен, они только растут. К примеру, квартира в Уфе, которая в 2018 году стоила 2,5 млн рублей, сейчас обойдется минимум в 4,5 млн рублей. Ипотечные ставки снижаются постепенно. И вот только когда они заметно упадут, на рынок выйдут покупатели с отложенным спросом. Ведь большая разница: то ли брать квартиру под 24% годовых с неподъемным платежом, то ли под 12-15%. К чему это приведет? Когда вновь вырастет спрос на квартиры, полетят вверх и цены на жилье», – уверена председатель Ассоциации профессиональных риелторов Республики Башкортостан Регина Газиева.