Почему отмена комиссий по ипотеке ужесточила условия для заёмщиков – эксперт

С 12 мая Сбербанк и ВТБ отменили комиссии для застройщиков по льготным ипотечным программам. Однако даже в Башкирии, где рынок ипотеки остаётся активным (в апреле оформлено 2312 договоров, +23% к марту), это не снизило барьеры для заёмщиков. Эксперты отмечают, что банки ужесточили подход к одобрению кредитов, особенно для клиентов с низким доходом или высокой кредитной нагрузкой.

Как ранее писал Башинформ, по данным Объединённого кредитного бюро, средняя сумма ипотеки в регионе снизилась до 3,62 млн рублей, а срок кредита увеличился до 22 лет 11 месяцев. При этом общий объём выданных займов в апреле составил 8,38 млрд рублей — на 44% меньше, чем в 2023 году, когда ежемесячно выдавали около 15 млрд рублей.

Ввод жилья в Башкирии за первый квартал 2025 года снизился на 26,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Эксперты связывают это с высокой ключевой ставкой (21%) и отменой массовых льготных программ. В апреле 2025 года в регионе ввели 193 тыс. кв. метров жилья (+18,9% к 2024 году), но большая часть – 146 тыс. кв. метров — индивидуальные дома, которые реже участвуют в льготных программах.

«Раньше комиссии банков включались в стоимость квартир. Теперь их отмена не привела к снижению цен, но банки стали чаще отказывать клиентам», — отмечает Артур Валитов, эксперт сервиса «Самолет Плюс» в Уфе. — Мы видим, как клиенты с доходом ниже среднего или с не самой идеальной  кредитной историей получают отказы даже при формальном соответствии критериям».

Опыт конца 2024 года, когда ВТБ временно отменил субсидирование, показывает: банки могут плавно ужесточать условия, не афишируя изменения. «Сейчас в приоритете — заёмщики с высоким доходом, низкой закредитованностью и крупным первоначальным взносом. Остальные рискуют потратить время на сбор документов, чтобы в итоге получить отказ», — предупреждает эксперт.

При этом спрос на ипотеку в Башкирии продолжает расти: апрельские показатели по количеству сделок — самые высокие с начала года. Но это не признак доступности, а следствие вынужденных решений. По мнению эксперта, люди берут меньшие суммы на более долгий срок, чтобы вписаться в рамки платежеспособности.

Таким образом, отмена комиссий, которую инициировали после замечаний президента, пока не привела к прозрачности на рынке. Как отметил Валитов, «банки научились компенсировать риски через пересмотр заявок, а не через сборы с застройщиков». В таких условиях даже формальное соответствие требованиям программы не гарантирует одобрения.

«Клиенты сталкиваются с парадоксом: формально комиссий нет, но получить одобрение стало сложнее. Банки компенсируют риски через ужесточение требований, а застройщики не снижают цены», — говорит Артур Валитов.

Тем, кто задумывается о покупке жилья, эксперты рекомендуют тщательно оценивать не только ставки, но и собственные финансовые показатели: соотношение ежемесячного платежа к доходу, наличие просрочек в кредитной истории и соответствие критериям конкретного банка. Как показывает практика, ошибки в расчётах или неверный выбор жилого комплекса могут привести к нежелательным финансовым последствиям.