Может ли строительная организация препятствовать последующей переделке квартир с точки зрения нарушения авторских или интеллектуальных прав?

Организация осуществляет строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов), покупатели получают в собственность блок (квартиру) в таунхаусе и в аренду приквартирный земельный участок. Организация сталкивается с тем, что после оформления прав собственности покупатели начинают переделывать квартиры, в том числе переделывать гаражи (помещение в квартире) в жилые помещения, менять внешний облик домов. Это отрицательно сказывается как на эстетическом облике всего поселка, так и нарушает интересы соседей (например, в случае с переделкой гаражей машины находятся на улице и перегораживают проезжую часть). Строительство поселка осуществлялось на основании утвержденной проектной документации (заказчиком была организация) - проекта всей группы домов и проекта на каждый дом, в которых подробно описан фасад домов.

Может ли организация препятствовать последующей переделке квартир с точки зрения нарушения авторских или интеллектуальных прав?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Автор архитектурного проекта или иной обладатель исключительного права на проект не вправе препятствовать собственнику здания, построенного по данному проекту, изменять внешний облик здания.

Обоснование вывода:

Согласно ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 169-ФЗ) архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают ряд требований к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Под архитектурным объектом понимаются здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

Произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов, являются объектами авторских прав (п. 1 ст. 1259 ГК РФ).

Авторские права - это интеллектуальные права на произведения науки, литературы и искусства (п. 1 ст. 1255 ГК РФ).

Автору произведения принадлежат, в частности, право авторства, исключительное право на произведение, а также иные права, перечисленные в п. 2 ст. 1255 ГК РФ.

Право авторства (т.е. право признаваться автором произведения) не может отчуждаться и передаваться в том числе в случае передачи исключительного права на произведение (п. 1 ст. 1265 ГК РФ).

Как следует из ст.ст. 1229, 1270 ГК РФ, лицо, обладающее исключительным правом на произведение (правообладатель), вправе использовать произведение в любой форме и любым не противоречащим закону способом, в том числе способами, указанными в п. 2 ст. 1270 ГК РФ, к примеру, осуществлять практическую реализацию архитектурного, дизайнерского, градостроительного или садово-паркового проекта.

Так, автор архитектурного проекта, обладающий исключительным правом на него, может использовать проект, в частности, путем разработки документации для строительства и путем практической реализации проекта (п. 1 ст. 1294, пп. 10 п. 2 ст. 1270 ГК РФ ГК).

Автор проекта имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией этого проекта (п. 2 ст. 1294 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 1294 ГК РФ автор архитектурного проекта вправе требовать от заказчика проекта предоставления права на участие в реализации своего проекта, если договором не предусмотрено иное.

Исключительное право на произведение, первоначально возникающее у его автора, может быть передано автором другому лицу по договору, а также может перейти к другим лицам по иным основаниям, установленным законом (п. 3 ст. 1228 ГК РФ), к примеру на основании договора авторского заказа на создание произведения (п. 2 ст. 1288 ГК РФ).

Таким образом, как следует из приведенных норм, правовая охрана в соответствии с частью 4 ГК РФ предоставляется именно архитектурному проекту, а не самому зданию (включая его внешний облик), построенному по такому проекту.

Следовательно, ни автор проекта, ни иной обладатель исключительного права на архитектурный проект не вправе предъявлять собственнику здания, изменившему его внешний облик, требования, основанные на нарушении их прав, предусмотренных частью 4 ГК РФ.

Обратная ситуация могла бы привести к ограничению правомочий собственника здания. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В то же время изменение архитектурного объекта должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства (ст. 21 Закона N 169-ФЗ), нарушение которых может повлечь ответственность (ст. 25 Закона N 169-ФЗ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Пенкин Вадим

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

http://www.garant.ru