Стоит ли сейчас жителям Башкирии оформлять ипотеку? - мнение эксперта

Как ранее писал «Башинформ», «квадрат» строящегося жилья в Уфе за минувший месяц подрос ещё на 0,7% до 172,8 тысячи рублей.  Цена средней квартиры эконом- и бизнес-класса составила чуть более 7,67 млн. Напомним, в марте средняя уфимская новостройка стоила 7,64 млн, а «квадрат» — 168 тысяч рублей.

Что касается вторичного рынка, цена средней квартиры снизилась на 6,64 тысяч - до 6,35 млн. При этом «квадрат» вторичного жилья продолжил ползти вверх — прибавил ещё 0,2% и достиг 122 тысяч рублей.

Журналист, финансовый блогер, автор подкаста «Дороже денег», лауреат премии минфина «Финкор-2024» Ксения Падерина в эксклюзивном интервью «Башинформу» дала жителям Башкирии рекомендации, стоит ли сейчас оформлять ипотеку и покупать недвижимость, особенно на вторичном рынке.

- Ситуацию на вторичном рынке жилья можно назвать кризисной?

- Кризисом я бы не назвала. Но мы сейчас наблюдаем историю, которую можно назвать рынком покупателя. Когда ставки были ниже, был рынок продавца, они диктовали свои условия, а покупатель брал, условно, что дают. Сейчас при приобретении вторички, особенно за наличный расчет, а не в кредит, можно и поторговаться, и повыбирать, есть время «на подумать».

Когда в 2008 году мы покупали в Москве свою первую квартиру, был такой ажиотаж: утром пришел на просмотр, к вечеру решил, что купишь, а ее уже нет, продали. Или утром стоила 4,7 млн, а к вечеру стало на 200 тысяч дороже. То есть мы были загнаны в угол, нам важно было купить хоть что-нибудь. Сейчас обратная история. Нет необходимости хватать срочно первую попавшуюся квартиру.

По ту сторону баррикад, продавцам, конечно, сложнее. Продавать будут явно дольше, нужно приложить больше усилий, тогда как  раньше можно было вообще не «париться». К примеру, та же квартира, которую брали мы, была в состоянии «бомжатника». Мы два дня с мужем в четыре руки выносили из нее мусор. Тогда это было нормальной ситуацией.  Риелтор нам говорила: не смотрите на все это, обращайте внимание на стены и квадратные метры. Сейчас продавцу лучше самому навести порядок, сделать какой-то косметический ремонт. То есть, востребованы только «конфетки».

- Стоит ли сейчас оформлять ипотеку на вторичное жилье, учитывая процентные ставки?

- По моему мнению, стоит, если нужна только небольшая сумма. К примеру, сейчас живете в квартире, которая стоит 5 млн рублей, а хотите переехать в новую, побольше, за 6 млн рублей. Тогда да, если нужно взять в кредит всего один-два миллиона.

Если мы говорим про классику, накопил 20% на первоначальный взнос, остальное – в ипотеку, то нет. Это «самоубийство» брать по таким ставкам, будут дикие переплаты и огромные ежемесячные платежи. Ипотека на вторичку в ближайшее время вряд ли «оживет», не стоит надеется на скорое снижение ставок. К тому, что мы брали ипотеку под 8% годовых, как было в 2021 году, мы вновь вернемся не так быстро, как хотелось бы.

В таком случае я бы посоветовала искать варианты в новостройках, попытаться оформить льготную ипотеку, присмотреться к траншевым ипотекам и рассрочкам от застройщиков.

- На ваш взгляд, что произойдет с рынком вторичного жилья в ближайшее время, стоит ли надеяться на то, что «квадраты» подешевеют?

- Если ипотечные ставки начнут со временем понижаться, люди начнут больше покупать жилье, поэтому цены, скорее всего, будут только расти.

Сейчас очень выгодные проценты по вкладам, многие хранят деньги на банковских счетах, чтобы они работали. Если понизится ключевая ставка, вклады станут менее привлекательными с точки зрения заработка, а вот «вторичка» в ипотеку (ставки тоже упадут) станет более доступной. Тогда те, кто подкопил, могут начать задумываться о покупке недвижимости, понесут деньги туда, вырастет спрос, соответственно, стоимость жилья тоже увеличится.

Я думаю, что цены на вторичку могут падать только при условии, если по какой-то причине вдруг подешевеет первичка. Потому что, не знаю, к сожалению или к счастью, на рынке жилья всё взаимосвязано. Человек, продающий квартиру на вторичном рынке, будет думать и смотреть наперед: что он сможет купить потом? Если новостройки стоят дорого, куда он пойдет с суммой, вырученной от продажи жилья в старом фонде?

Новостройки не дешевеют и, скорее всего, не будут дешеветь. Потому что стройматериалы в цене выросли, есть дефицит рабочих рук и в целом стали по объемам строить и вводить в эксплуатацию меньше. Пока у застройщиков, конечно, есть запас терпения. Они видят, что жилье не покупают в тех объемах, как раньше, и готовы подождать. Но в ближайшем будущем, вероятно, будут компенсировать упущенную выгоду за счет повышения цен.

Опять же, постепенно расширяются условия программы семейной ипотеки, и я думаю, что работа в этом направлении будет продолжаться. Соответственно, станет больше людей, которые смогут воспользоваться льготными условиями по ипотеке. Куда они пойдут? Естественно, за новостройками. Вырастет спрос, что непременно скажется на стоимости.

- Что вы посоветуете тем, кто успел оформить ипотеку на вторичку по выгодным процентным ставкам и сейчас у них вполне комфортный платеж, который не сильно бьет по карману. Стоит ли стараться гасить кредит досрочно или, как говорят, «инфляция съест»?

- Я бы посоветовала идти на сайты с онлайн калькуляторами по ипотекам. Забиваем туда оставшийся срок ипотеки, ставку, суммы долга и ежемесячного платежа. Сразу будет наглядно видно, какая идет переплата. Уверяю, увиденная сумма никому не понравится, она будет очень большая. Соответственно, вопрос: мы хотим столько отдавать банку или нет? Ваши доходы растут соразмерно инфляции? Если, к примеру, у вас зарплата 100 тысяч и работодатель вам толком ее не индексирует, а взнос по ипотеке 50 тысяч, то как вам тогда поможет инфляция? Если в теории ваш доход поступательно растет, и зарплата уже 200 тысяч, ежемесячный взнос теперь составляет не половину, а четверть от дохода, тогда да, инфляция как будто бы играет вам на руку. Но давайте честно, у какого процента населения реально в таких объемах растет зарплата?

Если не хочется отправлять на досрочное погашение любую имеющуюся свободную сумму, то сейчас я бы посоветовала вкладывать их на счет в банках под 18-20% годовых. При условии, что, например, кредит у вас под 8%, а вы копите под ставку в два-три раза выше, это разумно, деньги работают. А потом, когда ставки пойдут вниз, можно уже накопленную сумму отправить на ипотеку. Такой план мне нравится.

Надо понимать, что если не торопиться закрывать ипотеку досрочно, то как бы застреваешь на одном месте. Если выплачивать кредит по графику, например, 20 лет, тогда как расширяться? Я думаю, такой путь подходит только тем, кто больше не планирует менять жилье или покупать другое на перспективу, например, детям или под сдачу в аренду для дополнительного дохода.