Новостройки покупают 65% продавцов вторички в Уфе

Башкирия входит в десятку лидеров среди регионов России по объемам возводимого жилья. За прошлый год здесь сдано порядка 3,5 миллиона квадратных метров, и, по данным аналитиков, этот показатель уверенно возвращается к докризисным значениям после небольшой коррекции в 2022–2024 годах. О том, как рынок жилья республики пережил турбулентный 2025 год и с какими установками входит в 2026-й, в интервью «Башинформу» рассказала руководитель аналитического центра «Авито Недвижимости» Ольга Клещеева.

По ее словам, главная особенность рынка недвижимости региона – его аутентичность. Из десяти крупнейших застройщиков, работающих в Башкортостане, лишь один федеральный, остальные – местные компании.

«Это как раз характеризует ту аутентичность и, наверное, особый культурный код, который мы наблюдаем именно на рынке республики», – пояснила Клещеева.

Отсутствие монополии, по ее мнению, играет на руку покупателям: конкуренция между девелоперами заставляет их предлагать более интересные условия, расширяя ценовой и продуктовый ассортимент.

География спроса в республике также остается достаточно замкнутой: по итогам четвертого квартала 2025 года чуть более 10% звонков от потенциальных покупателей новостроек поступило из других регионов. Основными регионами-донорами стали Ханты-Мансийский автономный округ, соседний Татарстан и Москва. В последнем случае аналитики предполагают, что многие выходцы из республики, работающие в столице, возвращаются, чтобы приобрести жилье в Уфе. Внутри самой республики спрос на уфимские новостройки формируют жители других городов – на них приходится 20% звонков. Абсолютный лидер по активности – Стерлитамак, за ним следуют Салават и Нефтекамск.

Продажи на первичном рынке в прошлом году были неравномерными, отмечает эксперт. После отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024-го рынок перестраивался, но уже во втором полугодии 2025-го показал рост благодаря снижению ключевой ставки и повышению доступности кредитов, а также повышенного спроса на фоне изменения условий Семейной ипотеки, которое вступило в силу с 1 февраля 2026 г. В итоге год к году количество сделок в новостройках Башкортостана почти не изменилось – разница составила один процент, что аналитики называют погрешностью.

«Несмотря на все сложности 25-го года, несмотря на высокую ключевую ставку, мы видим достаточно высокий уровень продаж», – констатировала эксперт. При этом цена квадратного метра выросла на 10%, а стоимость квартиры – лишь на 5%. Разрыв объясняется тем, что покупатели все чаще выбирают компактные лоты: средняя площадь приобретаемого жилья сократилась с 46 до 44 метров.

Вторичный рынок в первом полугодии 2025-го переживал спад: при ключевой ставке 21% рыночная ипотека доходила до 24–25% годовых, что делало кредитное бремя неподъемным. Однако во втором полугодии снижение ключевой ставки и возврат средств с депозитов в экономику привели к тому, что декабрь 2025-го показал максимальные объемы продаж в этом сегменте. Итоги января–февраля 2026 года закрепили успех: в республике заключили 5,8 тысячи сделок между физическими лицами, что на 12% больше, чем годом ранее, по этому показателю Башкортостан лидирует в ПФО. Доля ипотеки на «вторичке» выросла с 21% в начале 2025 года до 37% сейчас.

«Вторичный рынок – можно честно говорить – вступил в фазу роста», – резюмировала аналитик.

Интересно, что застройщики и продавцы вторичного жилья по-разному подходят к ценообразованию. Как пояснила Клещеева, в начале 2025 года на витрине цены на новостройки снижались, но на деле скидки давали индивидуально, о чём нужно было узнавать в офисе. К середине года застройщики поняли: честные цены работают лучше. Вторичный рынок в этом плане прозрачнее, хотя и разнороден: старый фонд доступнее, а вот «новая вторичка» (дома трёхлетней давности) дороже новостроек всего на 10–12%. И этот разрыв будет сокращаться – вторичка продолжит расти в цене, а первичка – адаптироваться.

На стыке первичного и вторичного сегментов сегодня вырисовывается тренд так называемых «альтернативных сделок», когда человек продает свою квартиру, а вырученные средства использует как базу для покупки нового жилья, чаще всего – новостройки. Как показывает статистика площадки, к таким сделкам приходит 65% покупателей в Уфе. Разница в цене квадрата между первичкой и вторичкой в Уфе около 28%, так что продажа своего жилья покрывает более 70% стоимости сопоставимой квартиры в новом доме. Однако такие сделки – одни из самых сложных на рынке, т.к. в них участвует несколько сторон, присутствует разрыв во времени между продажей и покупкой, а значит, есть и юридические риски.

«Чем дольше этот разрыв, тем страшнее покупателю, что что-то случится с деньгами, что сделка не срастется. Эта неопределенность сильно напрягает, пугает людей», – объясняет Ольга Клещеева, добавляя, что именно под такие сценарии на платформе выстроена работа с проверенными агентами в сервисе «Комфортная сделка». Продавец может найти специалиста (агента) с реальными отзывами, а тот – в одном окне сопровождать и продажу вторички, и подбор новостройки. Комиссию за подбор платит застройщик, поэтому для собственника услуга бесплатна. По словам Клещеевой, такая схема набирает популярность, особенно среди тех, кто продает «вторичку» ради переезда в новостройку.

Что касается цен, то в феврале 2026 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Уфы составила 167 тысяч рублей, по республике в целом – 163 тысячи. На вторичном рынке цены ожидаемо ниже: квадратный метр в среднем стоит 130 тысяч рублей по Уфе и 102 тысячи по республике.

Помимо ценовых трендов, аналитики зафиксировали важные изменения в поведении покупателей. В феврале 2026 года количество просмотров страниц новостроек в Башкортостане выросло на 12% по сравнению с февралем прошлого года, а число уникальных посетителей увеличилось на 3%. Это, как отмечает эксперт, говорит о том, что люди не просто заходят на площадки, а активно ищут, изучают предложения. Отложенный спрос, который копился в период высокой ключевой ставки, начинает реализовываться.