Как за время пандемии изменился рынок коммерческой недвижимости в столицах и регионах

Несправедливо было бы утверждать, что пандемия привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости.

Так, еще до весны 2020 года сотрудники уходили на удаленную занятость, активно открывались сервисы по доставке товаров и готовой еды, теряли популярность крупные гипермаркеты в ТРЦ в пользу магазинов у дома.

Тем не менее, считают эксперты отрасли, опрошенные Циан.Журналом, пандемия вызвала скоростную реакцию рынка на события, выявила уязвимые места на рынке и скорректировала ставки.

ОФИСЫ

В начале событий, когда компании отправили сотрудников на удаленку, аналитики ожидали массового расторжения договоров аренды и простоя пустующих площадей, чего, однако, не произошло.

Расторгнуть договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось оставаться в офисах и искать компромисс с арендодателем, например, отдавать в субаренду часть своих площадей, поясняет Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика, считает, что современный офисный рынок достаточно сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах объявлений: собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало используются.

Как отмечает Евгения Долганова, директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости», вакантность в бизнес-центрах Уфы в начале пандемии немного увеличилась, но в дальнейшем все вернулось на свои места. Более того, ставки аренды на офисы выросли примерно на 10%.

Если раньше спросом у арендаторов пользовались офисы, расположенные на первых этажах, то теперь спрос смещается в сторону помещений, расположенных в бизнес-центрах.

Чаще всего арендаторы ищут офисы площадью до 150 кв. м. Стоимость аренды таких помещений зависит от района и в среднем составляет от 700 рублей за 1 кв. м в месяц.

Интересно, что коворкинги и сервисные офисы как альтернатива классическим офисам востребованы в основном только в столицах — в Москве и Санкт-Петербурге. Большинство российских городов равнодушно к новому формату.

«Было несколько попыток открыть коворкинги в Уфе, но этот формат пока не приживается в городе», — комментирует Евгения Долганова, директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости», Уфа.

По ее мнению, причина заключается в том, что в коворкингах достаточно большие операционные расходы — этот формат начинает окупать себя при площади от 5 тыс. кв. м. Кроме того, в Уфе не так много стартапов. Поэтому почти все коворкинги, которые были, закрылись. А те, что остались, больше похожи на антикафе.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

Торговые центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Люди избегали мест массового скопления и переходили из крупных ТРЦ в локальные торговые объекты — так комментирует это Денис Колокольников.

Пока ТРЦ переживали потерю арендаторов, интернет-ритейлеры Ozon, СДЭК, Wildberries перешли в активное наступление на города-миллионники и по итогам прошлого года практически удвоили свое присутствие на рынке.

Анна Никандрова, партнер Colliers, считает, что коронакризис не спровоцировал, а лишь усугубил имеющиеся проблемы. Так, ряд крупных ритейлеров проанализировал показатели сетей и отказался от большого числа магазинов, открытых в предыдущие годы. Поэтому сокращения планировались и до карантина.

Пандемия дала импульс к развитию магазинов и сервисов в шаговой доступности от дома, полагает Анна Никандрова. Например, гипермаркет «Лента» вслед за конкурентами решил развивать магазины у дома.

Ильшат Хамитов, управляющий партнер компании «Агентство регионального развития» (Казань), называет еще один тренд — спрос на неликвид. Если раньше было почти нереально сдать помещения в подвале или цоколе, то сейчас они находят своих арендаторов. Такие помещения снимают магазины, торгующие через инстаграм, ютуберы и тиктокеры.

В сегменте стрит-ритейла наблюдается рост арендных ставок. В среднем ставки аренды выросли с начала пандемии на 10%.

Большое количество заявок на помещения поступает сегодня от пунктов доставки, которые сегодня на первых линиях. Они поддержали упавший спрос на стрит-ритейл. Вместо местечковых парикмахерских и местных ипэшников, торгующих фруктами, появились пункты доставки Оzon, Wildberries, «Казань-экспресс».

Для помещений с проходимостью от 200 до 300 человек в час ставки аренды составляют от 1,5 до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц на помещения до 100–120 кв. м.

В более крупных торговых помещениях — от 350 кв. м, которые могли бы подойти торговым сетям, ставки аренды равны 700–800 рублей за 1 кв. м в месяц.

Инвесторов в сегменте стрит-ритейла очень много, но предложить им сегодня практически нечего. Сроки окупаемости в течение двух лет выросли с 8–9 лет до 10–12 лет.

СКЛАДЫ

Острый дефицит — именно так можно обозначить «диагноз» складского рынка. Но если в Москве девелоперы активно строят новые склады — до конца 2021 года заявлено к вводу 612 тыс. кв. м площадей, то в других городах дела со складской недвижимостью обстоят сложнее.

Большинство объектов представляют собой склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста выглядят непрезентабельно. 

Собственники таких объектов пытаются переложить заботы по ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко: никто не хочет полгода тратить на ремонт старого помещения.

Кроме того, современным арендаторам нужны и современные склады — вместительные, с высокими потолками, большим шагом колонн. Почему же при высоком спросе девелоперы не хотят строить новые склады?

Как поясняет Ильшат Хамитов, экономика складских помещений хуже, чем торговых. Нужно купить земельный участок, проложить коммуникации, построить здание, которое будет сдаваться по 300–350 рублей за 1 кв. м в месяц.

Помимо этого, собственники и инвесторы в регионах зачастую консервативны, боятся чего-то нового. Тот, кто первым начнет строить склады, конечно, выиграет, не сомневается Ильшат Хамитов.

Также в Уфе есть два комплекса класса В суммарной площадью около 40 тыс. кв. м. Они уже практически заполнены, даже есть предзаказ на последнюю очередь — 5 тыс. кв. м.

По среднему сегменту и по складам советского наследия есть и небольшая вакансия, и хороший спрос. Ставки аренды — 250–270 рублей за 1 кв. м в месяц. Как правило, такие объекты НДС не облагаются и отдельно OPEX не оплачивается.

***

В следующем году, считают опрошенные Циан.Журналом эксперты, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы, интенсивного развития гибких пространств, реконцепции торговых центров, если это по карману собственникам.

Также аналитики прогнозируют рост количества магазинов формата «у дома», увеличение стоимости аренды складских помещений и активного строительства новых складов — в основном формата built-to-suit.