Покупка квартиры с несовершеннолетними в сделке: что надо знать

– Александр, расскажите, пожалуйста, в чем главная особенность сделок с участием несовершеннолетних?

– В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние) - за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители, и в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторые имеют больше прав при заключении гражданско-правовых сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане до 14 лет подобных прав не имеют.

Когда вы покупаете квартиру, где собственниками являются дети, у вас как покупателя возникают определенные риски, а у продавца – обязательства. Чтобы соблюсти все правила при проведении такой сделки, нужно тщательно проверять все документы.

– Какие документы нужно проверить, чтобы узнать, имеют ли какое-либо отношение к выбранному объекту несовершеннолетние дети?

– Покупатель должен проверить свежую выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право приобретения объекта (договор дарения, купли-продажи и т.д.) и сравнить с нынешними данными из Росреестра. Выписку можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра.

При регистрации сделки с участием несовершеннолетнего помимо заявления и других обязательных документов, предоставляются в том числе:

- документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,

- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;

- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;

- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

Кроме того, обязательно нужно узнать, был ли использован материнский капитал при покупке данной квартиры. Это напрямую связано с соблюдением прав детей и дальнейшей законностью сделки.

– Допустим, в выбранном объекте использовались средства материнского капитала. Почему это важно для покупателя?

Если продавец использовал материнский капитал при покупке, то он обязан выделить долю всем членам семьи: себе, жене и детям. Бывает, что люди пренебрегают этой обязанностью и продают недвижимость без выделения долей. В этом случае даже состоявшаяся сделка может быть впоследствии расторгнута по решению суда.

Расскажу случай из практики. Продавец недвижимости утверждал, что не женат, у него нет детей и при покупке данной квартиры не был использован маткап. Однако мы сделали запрос в банк и получили другую информацию.

Оказалось, что мужчина состоял в неофициальном браке, где родились двое детей, а его гражданская жена использовала средства маткапа при погашении его ипотеки. По закону, он обязан выделить долю в этой квартире детям и их матери, несмотря на то, что они не состоят в зарегистрированном браке.

Что было бы, если бы потенциальный покупатель занимался сделкой самостоятельно и купил такую квартиру, не проверив данные? При проверке опека обратилась бы в прокуратуру, суд расторг сделку и вернул недвижимость детям, а покупатель остался без квартиры и без денег.

– Как покупатель может обезопасить себя и узнать, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

– Необходимо запросить у продавца любые сведения, которые подтвердят, что в этом объекте не были использованы средства материнского капитала. К таким документам относятся справка из банка или пенсионного фонда.

– Покупатель нашел квартиру, узнал, что там собственник – ребенок. Что происходит дальше?

– Важно запомнить: ни одна сделка по недвижимости с участием несовершеннолетних не может происходить без участия органов опеки и нотариуса. Что это значит?

Родители или законные представители детей обращаются в органы опеки с просьбой разрешить продать объект недвижимости, который является собственностью ребенка/детей. Орган опеки рассматривает документы и выдает постановление о разрешении продать данный объект недвижимости.

Обязательным пунктом в документе прописывается обязанность родителей в течение двух месяцев выделить в новой или имеющейся собственности долю детям и предоставить в органы опеки выписку о том, что ребенок стал собственником новой квартиры с указанием адреса.

Если в указанный срок продавец не покупает новое жилье или покупает, но не выделяет долю детям, органы опеки могут расторгнуть сделку. Мы в Перспектива24 проводим такие операции ежедневно и знаем на собственном опыте, как важно многократно проверить все документы перед покупкой.

– Есть ли разница в процедуре сделки в зависимости от статуса несовершеннолетнего: собственник он или только прописан?

– В случае, если ребенок-единоличный собственник или имеет доли в квартире, сделка происходит только по постановлению органов опеки по тому алгоритму, который мы рассмотрели.

Когда ребенок только прописан в квартире, то для покупателя нет рисков, кроме одного: при продаже недвижимости, все прописанные в ней люди должны выписаться, в том числе дети.

Так же нужно помнить о внебрачных детях и наследниках. Продавец может утверждать и даже не знать, что такие люди есть. Чтобы обезопасить нашего клиента, мы в Перспектива24 подписываем документ между продавцом и покупателем. В нем говорится: в случае возникновения других наследников продавец обязуется все финансовые проблемы решить самостоятельно, не привлекая покупателя.

Если спустя какое-то время после сделки объявятся претенденты на квартиру, покупатель сможет предъявить это соглашение в суде.

– И главный вопрос: чем отличается «РОНО» от «Органов опеки»?

– Многие по привычке говорят «РОНО», подразумевая организацию, которая занимается правами несовершеннолетних. Однако такой структуры как РОНО (аббр. Районный отдел народного образования) не существует с момента распада СССР.

Сегодня права и интересы несовершеннолетних детей до 18 лет представляют и защищают районные отделы опеки и попечительства. Они работают при каждом районе города Уфы.