Новости Башкортостана и Уфы
73.67
-0.07
83.11
-0.13
73.67
+0.59
-20 °C
Облачно
Коронавирус
Все новости
Детально
27 Октября , 10:00

Покупка квартиры с несовершеннолетними в сделке: что надо знать

Сделки с недвижимостью, в которых собственниками выступают дети, имеют ряд особенностей. Вместе с экспертом Оператора недвижимости Перспектива24 Александром Николаевым рассказываем о подробностях таких сделок.

– Александр, расскажите, пожалуйста, в чем главная особенность сделок с участием несовершеннолетних?

– В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние) - за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители, и в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторые имеют больше прав при заключении гражданско-правовых сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане до 14 лет подобных прав не имеют.

Когда вы покупаете квартиру, где собственниками являются дети, у вас как покупателя возникают определенные риски, а у продавца – обязательства. Чтобы соблюсти все правила при проведении такой сделки, нужно тщательно проверять все документы.

– Какие документы нужно проверить, чтобы узнать, имеют ли какое-либо отношение к выбранному объекту несовершеннолетние дети?

– Покупатель должен проверить свежую выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право приобретения объекта (договор дарения, купли-продажи и т.д.) и сравнить с нынешними данными из Росреестра. Выписку можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра.

При регистрации сделки с участием несовершеннолетнего помимо заявления и других обязательных документов, предоставляются в том числе:

- документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,

- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним;

- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;

- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

Кроме того, обязательно нужно узнать, был ли использован материнский капитал при покупке данной квартиры. Это напрямую связано с соблюдением прав детей и дальнейшей законностью сделки.

– Допустим, в выбранном объекте использовались средства материнского капитала. Почему это важно для покупателя?

Если продавец использовал материнский капитал при покупке, то он обязан выделить долю всем членам семьи: себе, жене и детям. Бывает, что люди пренебрегают этой обязанностью и продают недвижимость без выделения долей. В этом случае даже состоявшаяся сделка может быть впоследствии расторгнута по решению суда.

Расскажу случай из практики. Продавец недвижимости утверждал, что не женат, у него нет детей и при покупке данной квартиры не был использован маткап. Однако мы сделали запрос в банк и получили другую информацию.

Оказалось, что мужчина состоял в неофициальном браке, где родились двое детей, а его гражданская жена использовала средства маткапа при погашении его ипотеки. По закону, он обязан выделить долю в этой квартире детям и их матери, несмотря на то, что они не состоят в зарегистрированном браке.

Что было бы, если бы потенциальный покупатель занимался сделкой самостоятельно и купил такую квартиру, не проверив данные? При проверке опека обратилась бы в прокуратуру, суд расторг сделку и вернул недвижимость детям, а покупатель остался без квартиры и без денег.

– Как покупатель может обезопасить себя и узнать, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

– Необходимо запросить у продавца любые сведения, которые подтвердят, что в этом объекте не были использованы средства материнского капитала. К таким документам относятся справка из банка или пенсионного фонда.

– Покупатель нашел квартиру, узнал, что там собственник – ребенок. Что происходит дальше?

– Важно запомнить: ни одна сделка по недвижимости с участием несовершеннолетних не может происходить без участия органов опеки и нотариуса. Что это значит?

Родители или законные представители детей обращаются в органы опеки с просьбой разрешить продать объект недвижимости, который является собственностью ребенка/детей. Орган опеки рассматривает документы и выдает постановление о разрешении продать данный объект недвижимости.

Обязательным пунктом в документе прописывается обязанность родителей в течение двух месяцев выделить в новой или имеющейся собственности долю детям и предоставить в органы опеки выписку о том, что ребенок стал собственником новой квартиры с указанием адреса.

Если в указанный срок продавец не покупает новое жилье или покупает, но не выделяет долю детям, органы опеки могут расторгнуть сделку. Мы в Перспектива24 проводим такие операции ежедневно и знаем на собственном опыте, как важно многократно проверить все документы перед покупкой.

Лейсян Басырова, директор уфимского офиса Перспектива24 Мы застрахованы как агентство недвижимости. Что это значит для наших клиентов? Если мы ошибёмся в документах, и из-за этого пострадает покупатель, то страховая компания выплатит клиентам денежную компенсацию. Наши клиенты в безопасности с нами и по другой причине: мы проводим не все сделки. Если наши юристы понимают, что есть риски для покупателя, мы отказываем продавцу. Просто потому что репутация дороже.

– Есть ли разница в процедуре сделки в зависимости от статуса несовершеннолетнего: собственник он или только прописан?

– В случае, если ребенок-единоличный собственник или имеет доли в квартире, сделка происходит только по постановлению органов опеки по тому алгоритму, который мы рассмотрели.

Когда ребенок только прописан в квартире, то для покупателя нет рисков, кроме одного: при продаже недвижимости, все прописанные в ней люди должны выписаться, в том числе дети.

Так же нужно помнить о внебрачных детях и наследниках. Продавец может утверждать и даже не знать, что такие люди есть. Чтобы обезопасить нашего клиента, мы в Перспектива24 подписываем документ между продавцом и покупателем. В нем говорится: в случае возникновения других наследников продавец обязуется все финансовые проблемы решить самостоятельно, не привлекая покупателя.

Если спустя какое-то время после сделки объявятся претенденты на квартиру, покупатель сможет предъявить это соглашение в суде.

– И главный вопрос: чем отличается «РОНО» от «Органов опеки»?

– Многие по привычке говорят «РОНО», подразумевая организацию, которая занимается правами несовершеннолетних. Однако такой структуры как РОНО (аббр. Районный отдел народного образования) не существует с момента распада СССР.

Сегодня права и интересы несовершеннолетних детей до 18 лет представляют и защищают районные отделы опеки и попечительства. Они работают при каждом районе города Уфы.

Алексей Нилов, Руководитель Юридического департамента ОН Перспектива24 Каждая сделка, которую мы проводим в Перспектива24, проходит 4-х этапную проверку. В самом начале - на этапе агентского договора, затем на подписании задатка, еще раз на составлении договора купли-продажи, и, наконец, на сделке, где наши юристы полностью заново проверяют все документы и анализируют их. Безопасные сделки с недвижимостью – приоритет Перспектива24.