Эксперты рассчитали риски по ипотеке для застройщиков и для клиентов

Затяжной период жёсткой денежно-кредитной политики Центробанка будет главным сдерживающим фактором для рынка новостроек. Сейчас пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Если ставки не снизятся, риски для финансовой устойчивости застройщиков будут расти, отмечают аналитики Дом.РФ.

Эксперты прогнозируют, что в первом полугодии 2026 года выдачи ипотеки замедлятся — прежде всего в связи с исчерпанием ажиотажного спроса на «семейную ипотеку». Соответственно, замедлится и наполнение счетов эскроу. Вдобавок ожидается, что станет больше расторжений договоров долевого участия. Так, в 2025 году по стране было расторгнуто 14,2 тыс. договоров на 155 млрд руб. (3% продаж). Также может увеличиться просроченная задолженность — ведь ежемесячные платежи очень большие.

Эксперты портала «Мир квартир» предполагают, что в случае реализации позитивного сценария ставки на «вторичку» составят 12-14%, в другом случае — 15-16%. Ипотека на вторичную квартиру продолжит оставаться целесообразной только при наличии солидного первоначального взноса или для обмена с доплатой.

Первоначальный взнос в среднем составит 30%. А от заёмщиков с высоким показателем долговой нагрузки смогут потребовать и 50% стоимости квартиры, предупреждают эксперты.

Что касается рыночных ставок на новостройки, они практически сравнялись со вторичным рынком, так как застройщики и банки больше не могут предлагать «околонулевые» ставки — регулятор ввёл жёсткие ограничения на подобные схемы. Итого, по оптимистичному прогнозу, рыночные ставки на «первичку» составят 11-13%, другой вариант — 14-15%. Однако большинство сделок в этом сегменте по-прежнему будет проходить по льготным программам, прежде всего по «семейной ипотеке».

В новом году её ставка сохранилась на уровне 6%, но условия стали строже. Теперь программа распространяется в основном на семьи с детьми до 6 лет, а выдаётся такая ипотека по принципу один кредит одной семье. Если кто-то из супругов оформил семейную ипотеку после 2023 года, второй супруг получить льготный жилищный кредит не сможет. Если же первая ипотека закрыта и родился другой ребёнок — супруги снова могут получить семейную ипотеку.