Уважаемый пользователь, Вы пользуетесь устаревшим браузером, который не поддерживает современные веб-стандарты и представляет угрозу вашей безопасности. Для корректного отображения сайта рекомендуем установить актуальную версию любого современного браузера:

Прочитать в мобильной версии сайта

РУС

USD 64.67 ↑

EUR 72.11 ↓

26 апреля Пятница

Уфа   °

Жильё-2019. Почему оно так дорожает, подешевеет ли в будущем, и что делать дальше?

УФА, 23 янв 2019. /ИА «Башинформ», Камиль Хасанов/.

Недвижимость дорожает: после нескольких лет относительной стабильности цены на жилье пошли вверх. Этот тренд наметился еще осенью прошлого года, и, по разным оценкам, среднее удорожание квадратного метра в Уфе за 2018 год составило от 4% до 8%.

Последнюю цифру называет Domofond.ru, поставивший Уфу на шестое место по динамике роста цен среди российских мегаполисов. Специалисты в сфере недвижимости: застройщики, риэлторы, аналитики встретились на круглом столе в агентстве «Башинформ», чтобы обозначить прогнозы – что будет происходить с ценами на жилье в 2019 году?

Самый пессимистичный прогноз прозвучал от застройщиков  – удорожание на 15-20% в течение года. Государство в лице госкомитета Башкирии по строительству называет более «спокойные» цифры в 10 – 12%.

Почему это происходит?

Почти одновременно сошлись три фактора. Первый – рост ключевой ставки Центробанка с 7,5% до 7,75% в декабре. Это автоматически вызвало рост средней ипотечной ставки в банках, а значит и рост стоимости покупки жилья для тех, кто берет жилье в ипотеку.

Вторым фактором стал рост НДС. По оценке Госкомстроя Башкирии, «в чистом виде», сказавшись на стоимости стройматериалов, видов работ, топлива, одно это может привести к росту конечной цены квадратного метра в пределах 5%.

Сами застройщики назвали более высокий процент роста цен от 15%  до 20%. Так начальник отдела маркетинга ИСК «СтройФедерация» Руслан Рахимов сказал, что рост стоимости квадратного метра ожидается в связи с повышением цен на строительные материалы и топливо: «Цены будут расти. Помимо роста НДС и ставок ипотеки, значительное повышение цены может произойти после введения системы эскроу-счетов. Наша компания сейчас строит текущий объект на собственные средства и привлеченные средства дольщиков, без привлечения банков. Это позволяет нам удерживать стоимость квадратного метра. Но цена квартир будет расти в любом случае, оценить реальный масштаб эффекта введения эскроу-счетов мы сможем не раньше июля месяца».

И третье – жилищная реформа, которая была затеяна еще в 2017 году на волне растущей проблемы обманутых дольщиков. Чтобы снять эту проблему, государство постепенно отказывается от долевого строительства в чистом виде (схемы, при которой дольщик платит застройщику напрямую), привлекая в качестве посредника банки.

Банк создает на каждый дом так называемые эскроу-счета, на которых деньги дольщиков лежат без движения до тех пор, пока дом не будет сдан, а строительство идет за счет кредитования застройщика. При этом застройщик платит банку  проценты за пользование заемными средствами, что не может не влиять на стоимость готового объекта.

Реформа проходит поэтапно, очередной «рубикон» ожидает строительный рынок 1 июля. Начиная с этой даты продолжить работать со средствами дольщиков застройщики смогут лишь по домам с высокой степенью готовности и большой долей проданных квартир. Остальные – только в банк.

С «первичкой» понятно, а что «вторичка»?

По этому вопросу мнения участников круглого стола разошлись. Так, Радмир Сиразтдинов, руководитель департамента ОН «Перспектива24» в Уфе, считает, что существенного роста цен на «вторичку» пока не будет:

– Весь 2018 год мы наблюдали постепенный рост стоимости вторичного жилья. Это было связано с тем, что Центробанк до конца года продолжал снижать ключевую ставку. Это привело к тому, что привлекательность традиционных способов сбережения, инвестирования стала снижаться – я говорю, например, о пополняемых отзывных депозитах в банках, ставка по которым опустилась до 5 – 6% годовых. Оказалось, выгоднее вкладываться в жилье, чтобы сдавать его в аренду (там доходность составляла до 8% годовых). Инвестиции в жилье стали реальной альтернативой депозиту, это подогрело рынок. Кроме того, постепенное снижение ипотечной ставки к середине 2018 года (вплоть до 9,5%) привело к тому, что покупка жилья стала выгоднее, чем его аренда, потому что процентные ставки почти сравнялись. Повышение спроса приводило к постепенному росту цены, и пока этот ресурс исчерпан.

Вадим Карасев (ГК «Риком»), напротив, считает, что «вторичка» вырастет тоже: «Первичный рынок сейчас немного остановится, а люди куда пойдут? «Вторичку» покупать. А спрос всегда рождает рост цен. Я думаю, весь рынок недвижимости в 2019 году будет расти почти синхронно».

Эдуард Камалетдинов (ГК «СУ-10») считает, что тенденции по «вторичке» разделятся: «Свежая, в пределах 10 лет, действительно, подорожает. В Уфе есть благоустроенные, безопасные спальные районы типа Южного или Колгуевского, и вот жилья такого типа подорожание коснется. А вот хрущевки и панельки с плохо пахнущими подъездами покажут минимальный рост».  

Банки еще подкинут всем проблем

По оценке заместителя председателя Госкомстроя Артема Ковшова, сегодня, за четыре месяца до судьбоносного 1 июля, большинство банков просто не готовы начать работать на строительном рынке по новой схеме. В законе есть любопытный нюанс: застройщик обязан открыть эскроу-счет, но банк в ответ не обязан, а всего лишь может прокредитовать застройщика. А может и отказать.

  «Застройщик придет за проектным финансированием, а банк скажет: по таким-то из ста критериев ты не подошел. Это застройщик работает по закону, а банки – по внутренним инструкциям. Понятно, что топовых застройщиков эта проблема не коснется, но небольшой застройщик может прийти, открыть эскроу-счет, деньги дольщиков начнут на него поступать, а банк скажет: у тебя нет достаточного залогового имущества, я не буду из твоих же денег тебя кредитовать. Застройщик пойдет в другой банк, а тот скажет: у меня твоих денег нет, поэтому я вынужден дать тебе кредит по рыночной ставке 18%. Такие ситуации, единичные, уже возникают. Идея эскроу-счетов замечательная, но на практике стороны еще не готовы, законодательство не доработано».

Покупать или ждать?

До тех пор, пока цены на недвижимость не начали реально расти в конце прошлого года, вокруг экспертных высказываний всегда существовала дискуссия. Представители строительного рынка и агенты по недвижимости повторяли, что «сейчас лучший момент, чтобы покупать жилье», а их оппоненты называли это уловкой с целью раскачивания продаж. Теперь, когда спорить в этом отношении уже особо не о чем, возникает вопрос: есть ли смысл покупать жилье сейчас, на фоне резкого роста цены, или в обозримом будущем будут какие-то более стабильные и благоприятные моменты, и лучше подождать.

Радмир Сиразтдинов (ОН «Перспектива24») считает, что ждать уже особо нечего, даже на фоне возможной стагнации на вторичном рынке:

– Если цены будут стабильны, то мы все равно ожидаем повышения ключевой ставки Центробанка, эти планы ни для кого не секрет, они уже просачивались в прессу. Значит, вырастет ставка по ипотеке, значит, обслуживание кредита обойдется покупателю дороже, даже если квартира будет стоить столько же, сколько сейчас. Падение же цен на недвижимость возможно лишь в одном случае – если снизится доступность ипотеки. Но вряд ли это сделает ситуацию выгоднее для потенциального покупателя. Подавляющее большинство покупок жилья в России совершается через ипотеку. Если она перестанет быть доступна, то и жилье перестанет быть доступно, даже если номинально подешевеет.    

Отдельно напомнил о существующей в Башкирии программе жилищных накоплений «Жилстройсбережения» Евгений Декатов, руководитель дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ Фонда развития жилищного строительства РБ.

  Программе «Жилстройсбережения» – «государственному аналогу» ипотеки – пока удается сохранять ставку на существующем уровне, 6 – 7%, более того, возможно ее незначительное снижение в 2019 году, но это будет носить, скорее, символический, «психологический» характер: «просто в противоход ипотечному рынку». Фонд и его банк-партнер надеются добиться этого за счет снижения операционных издержек.

Обнаружив в тексте ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter или
Оставлять комментарии к новостям можно в группах "вконтакте" и в "фейсбуке"
Читайте нас в Яндекс.Новостях
Читайте также
Лонгриды
Новости партнеров
закрыть