Трудная доля
10 главных вопросов о судьбе обманутых дольщиков в Башкирии.
Депутаты Курултая Башкирии приняли долгожданный закон о дольщиках. Несмотря на то, что во время публичных слушаний проект вызвал очень бурное обсуждение , Комитет по жилищной политике и инфраструктурному развитию рекомендовал рассмотреть его сразу в двух чтениях. «Мы не можем заставлять дольщиков ждать», - прокомментировала решение председатель Комитета Елена Родина.

Что происходит сегодня в долевом строительстве, сколько на самом деле обманутых дольщиков и как им поможет закон – разбираемся вместе.
1
Сколько на самом деле
в республике обманутых дольщиков?


Увы, ответа на этот вопрос никто не знает. На карте проблемных объектов Минстроя России таких площадок 10: одна в Благовещенске и девять в Уфе. Граждан, включенных в реестр, - 192. Госкомитет РБ по строительству и архитектуре признает пострадавшими 3,5 тысячи человек – это 29 площадок, на которых по разным причинам не достроены 54 дома. Но власти не лукавят: количество пострадавших от действий (и бездействия) застройщиков, скорее всего, будет расти.

Башкортостан – не исключение. По словам депутата Государственной Думы, заместителя председателя комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павла Качкаева, несмотря на то, что проблемами обманутых дольщиков в стране занимаются многие, точное их количество не может назвать никто. По данным реестра обманутых дольщиков, их 45 тысяч, по данным рабочей группы – 141 тысяча, по данным Минстроя РФ - 380 тысяч.

2
Существует ли список
недобросовестных застройщиков?


На сегодняшний день список горе-застройщиков, не выполнивших свои обязательства перед участниками долевого строительства в Республике Башкортостан и находящихся на контроле в том числе в Минстрое России, выглядит так:

ООО ПХК «Меркурий», РОФ СРЦИЗ «Луч» РБ, ОАО «СК Трест № 21», ЗАО «БашИнвестДом», ЖСК «Новый дом», ЖСК «Цветы Башкортостана», ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Артемида», ООО «Регион-Сервис», ЖСК «Дом по ул.Гафури 10-12», ОАО «СтройПроектЦентр», ООО «Башстрой», ООО «Уфимская строительная компания».
3
В чем причина долгостроев?
Если осмелиться перефразировать классика, можно сказать, что все новоселы счастливы одинаково. Каждый обманутый дольщик несчастен по-своему – у каждого долгостроя своя непростая судьба.

Несмотря на индивидуальное «лицо» каждой площадки, в Госкомитете РБ по строительству проблемные объекты принято делить на три части: «живые», экономика которых может позволить довести строительство до конца; объекты, застройщики которых находятся в разной стадии процедуры банкротства, и случаи, когда стройка вообще не начиналась (или остановилась – раз и навсегда).
4
Как часто заводят уголовные дела?
Далеко не всегда причиной долгостроя является злой умысел. Истории с мошенничеством, как правило, всегда на слуху.

Печально известна судьба стерлитамакского «БашСтроя», экс-директора которого в 2016 году осудили на семь лет лишения свободы за мошенничество в особо крупном размере. Радика Кайгулова обвинили в хищении 190 миллионов рублей, продаже несуществующих или не принадлежавших ему квартир. Через несколько месяцев приговор Кайгулову смягчили – Верховный суд приговорил его к четырем годам в колонии-поселении. В этот срок вошли два года, которые Кайгулов провел под стражей во время следствия и суда, а также период содержания под домашним арестом весной 2014 года. Нынешним летом Радика Кайгулова освободили по УДО.

В октябре 2017 года в аэропорту Ларнаки правоохранительные органы Кипра выдали России 65-летнего Валерия Денисова, объявленного в федеральный розыск по делу о хищении 300 миллионов рублей у ЖСК «Дуслык», руководителем которого он являлся. Летом прошлого года суд принял во внимание наличие у Денисова заболевания и оставил его под домашним арестом. Подозреваемый воспользовался шансом и скрылся на Кипре. Обвинительное заключение в отношении двух других фигурантов этого дела - Андрея Чеботарева и Разифа Абдрашитова уже утверждено.

Регулярно о защите прав дольщиков отчитывается прокуратура Башкортостана. Например, надзорное ведомство вмешивается, когда застройщик в обход закона вместо договоров долевого участия (ДДУ) предлагает покупателям заключить соглашение иного рода – например, договор инвестирования. О том, что должно содержаться в единственно «правильном» договоре, читайте в материале ИА «Башинформ».
5
Почему власти не хотят выделять деньги из бюджета?
Впервые с проблемой обманутых дольщиков Башкирия столкнулась в 2011 году. Чтобы новоселы смогли въехать в свои квартиры, правительству республики пришлось тратить бюджетные деньги – тогда счет шел на миллиарды рублей. На этот раз от привлечения бюджетных средств было решено отказаться.

Это честно: налогоплательщики не должны страдать. Поэтому достраивать дома за счет детских садов, школ, больниц в этот раз никто не будет. Еще один тезис: выделение бюджетных средств на достраивание проблемных объектов еще больше стимулирует мошенников. В том числе и тех, которые скупают дешевые квартиры в объектах, которые заведомо не будут достроены, в надежде на то, что государство решит все проблемы.

В этот раз несостоявшимся новоселам будут помогать за счет привлечения инвесторов.
6
Что делают региональные власти, чтобы помочь обманутым дольщикам?
Решение вопроса каждого проблемного объекта должно быть проработано в «дорожной карте». Важно: региональные «дорожные карты» не нужно путать с федеральным перечнем, опубликованным на сайте Минстроя РФ (таких, по данным ведомства, в Башкирии всего десять).

Закон, который поможет дольщикам тех объектов, достроить которые физически не представляется возможным, парламентарии республики приняли в конце октября. Работа над проектом Комитетом Госсобрания – Курултая РБ по жилищной политике и инфраструктурному развитию совместно с членами рабочей группы велась с весны 2017 года.

Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Республики Башкортостан» представляет собой поправки в республиканские законы «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» и «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан».

Он позволит помогать обманутым дольщикам, не тратя деньги из бюджета. Пострадавших планируют переселять в дома, построенные в рамках масштабных инвестпроектов. Земля под реализацию таких проектов будет выделяться без торгов, а застройщик-инвестор, в свою очередь, будет отдавать в пользу обманутых дольщиков 10% от общей жилой площади построенных на участке домов. Подобные законы уже приняты в ряде регионов России.

Также Госстрой РБ разработал проект Указа Главы Республики Башкортостан о создании Некоммерческой организации Фонд «Региональный оператор по содействию строительству объектов» - это так называемый Региональный оператор, функциями которого будут взаимодействие с пострадавшими гражданами, застройщиками-банкротами, инвесторами, привлеченными для завершения строительства проблемных домов, инженерно-техническими службами, органами госвласти и местного самоуправления. Также оператор будет заниматься анализом финансово-экономического состояния застройщика и формированием финансовых моделей завершения строительства проблемных объектов.
7
Для кого принят новый закон?
Как говорят авторы принятого законопроекта, он позволит обеспечить жильем дольщиков как минимум девяти объектов: двух в Нефтекамске, одного в Стерлитамаке и шесть в Уфе.

Собственно, работу по поиску инвесторов муниципалитеты начали еще на этапе проработки закона.

В Стерлитамаке речь идет о дольщиках ООО «Башстрой». По словам первого заместителя мэра города Александра Пантелеева, администрация Стерлитамака ведет переговоры с инвесторами о застройке жилого комплекса «Добролюбово», на котором для обманутых горожан зарезервировано 6653 квадратных метра. Изменения в региональном законодательстве заставили местную администрацию пересмотреть «дорожную карту», разработанную для разрешения ситуации вокруг проблемного объекта.

В Уфе речь идет о доме по улице Гафури в квартале 370, доме 8/10 по ул. К. Маркса, жилом доме по улице Ленина в квартале 110, доме 28/32 по улице Грозненской, жилой дом с юго-западной стороны дома 8 по ул. Братьев Кадомцевых и объекте по улице Кувыкина (ПХК «Меркурий»).

При этом и депутаты Курултая Башкирии, и представители муниципалитетов, и чиновники профильных ведомств – Госкомстроя РБ и Минземимущества РБ – хорошо понимают, что этот закон решает далеко не все проблемы. Речь идет о механизмах привлечения инвесторов на новые объекты – это значит, что в большинстве случаев обманутые дольщики справят новоселье совсем не в том районе, в котором приобретали квартиры.
8
А если дом почти достроен?
Строительство большинства проблемных объектов остановлено по экономическим причинам – это финансовые трудности или банкротство застройщика. В ряде случаев у застройщика есть внутренние резервы, которых может хватить для завершения строительства. Иногда, чтобы решить проблему, приходится привлекать инвестора – такова история ЖК «Миловский парк» - функции управляющей компании «Килстройинвест» перешли компании «Амнис-групп», крупному производителю железо- и газобетона.

Каждый объект имеет собственную историю и собственную экономику, поэтому универсального «лекарства» не существует. Хуже всего ситуация складывается в тех случаях, когда у дольщиков одного объекта нет единой юридической позиции: пока одни готовы терпеливо ждать, а другие в суде добиваются банкротства застройщика, третьи в надежде привлечь внимание властей инициируют митинги и голодовки.
9
Почему проблемных объектов так много?
80% жилья в регионе возводится по принципу долевого участия – деньги дольщиков привлекают более 150 застройщиков. Реакция госорганов на возникновение проблемных объектов в силу требований закона не может быть быстрой: вмешаться в дела застройщика государство может только спустя 6-9 месяцев после остановки строительства. В худшем случае за это время недобросовестный застройщик может успеть вывести активы.

Механизмы контроля могли бы появиться, например, если бы каждый проблемный объект становился поводом для возбуждения уголовного дела. Об этом на публичных слушаниях, которые предшествовали принятию так называемого закона о дольщиках, говорил депутат Курултая РБ Рустем Мусабиров. По словам народного избранника, подобные превентивные меры позволили бы ускорить «медленные» гражданские процедуры и снизить волну недовольства со стороны обманутых граждан.
10
Чего ждать в будущем?
Сегодня отношения между дольщиком и застройщиком в России регулирует федеральный закон №214-ФЗ – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Летом 2017 года был принят еще один важный закон – 218-ФЗ, который полностью называется закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этим документом, в России 20 октября 2017 года создан (и уже начал свою работу) Компенсационный фонд для защиты прав граждан - участников долевого строительства. Теперь при регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны отчислять не менее 1,2% от стоимости ДДУ – раньше отчисления делались в адрес страховых компаний, однако эта мера себя не оправдала. По данным Минстроя РФ, первые взносы в Фонд сделали уже четыре республиканских застройщика.

Тем временем Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. При новой схеме финансировать строительство будут только банки, и в этом случае предоставление ими кредитов будет зависеть именно от хода строительства. Ситуаций, когда уже оплаченное жилье не построено, не будет. Процесс перехода на новую схему займет, по мнению экспертов, от трех до пяти лет.
Текст: Дарья Петрова
Фото: Олег Яровиков