Традиционно на рынке недвижимости выделяют первичное и вторичное жилье. В целом, это звенья одной цепи, и в обоих случаях есть свои преимущества.

Возможность въехать в квартиру и сразу прописаться – основные плюсы жилья на вторичном рынке. Покупатель такой квартиры сразу видит готовый продукт, а не ориентируется только на рендеры и обещания застройщика.

Однако есть нюанс. Так, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то с точки зрения ежемесячных платежей может быть выгоднее приобрести новостройку. Другая ситуация, когда у вас небольшое кредитное плечо или наличные средства без привлечения ипотечных средств: в этом случае эксперты рекомендуют обратить внимание на вторичное жилье.

Тем не менее, к традиционному вопросу «Что выбрать – новостройку или «вторичку»?» стоит добавить еще один вариант, у которого несколько названий: сделка по уступке или переуступке прав требования. Участники рынка недвижимости также называют ее «вторичной первичкой», и вот почему.

Представьте ситуацию. Есть строящийся дом, в котором застройщик уже продает квартиры по договору долевого участия, и одну из них приобрел Петя. Но через какое-то время у него изменились планы, и он хочет свою квартиру продать. Важно: дом еще на этапе строительства, и фактически Петя продает не квартиру, а право требования на квартиру у застройщика. Объявление видит Иван, которому такая квартира подходит, и решает ее приобрести.

Таким образом, сделка по переуступке - это сделка, при которой вы покупаете квартиру на первичном рынке у дольщика, который ранее приобрел ее в компании-застройщике, а в момент купли-продажи объект недвижимости еще не введен в эксплуатацию.

Одно из самых важных преимуществ такой недвижимости – «вторичку» нельзя купить по Семейной и ИТ-ипотеке, а квартиру по переуступке – можно.

Вместе с тем, квартиры по переуступке имеют одну особенность: их почти нет в открытом доступе, а информация о продаже «ходит» внутри участников рынка, т.е. агентов.

Как отмечает Михаил Агафонов, сделка по переуступке отличается от обычной покупки недвижимости. Когда объект найден и переговоры о цене, дате и порядке сделки завершены, начинается подготовка документов:

Оригиналы документов забирает у застройщика только действующий собственник квартиры.

Когда оба этих документа готовы, составляется проект договора на сделку. Затем покупатель и продавец идут в банк и/или МФЦ, где подписывают договор и отправляют его на регистрацию. После регистрации один экземпляр зарегистрированного договора переуступки передается застройщику – чтобы они внесли в реестр дольщиков нового покупателя.

Приобрести квартиру по переуступке можно как за наличный расчет, так и по ипотечным программам, но не всем. В этом случае покупателю доступны три варианта ипотеки: стандартная ипотечная программа как на вторичное жилье, семейная и ИТ-ипотека, а по классической ипотеке с господдержкой есть важный момент. Оформить ее можно только когда вы приобретаете жилье по переуступке от юридического лица. Если уступка от физического лица, то ипотека с господдержкой невозможна.

Также, при всех имеющихся плюсах квартиры по переуступке, нужно помнить, что вы приобретаете жилье в новом доме, и уточнять формат отделки, с которой оно будет передаваться. Чаще всего, это черновая или т.н. предчистовая отделка, где для того, чтобы заехать и жить, вам нужно сделать ремонт и полностью меблировать квартиру: покупать сантехнику, бытовую технику, мебель, что стоит недешево.