Рынок недвижимости-2022 в Уфе.
Как это было
Уходящий 2022 год стал одним из самых турбулентных для рынка недвижимости. Как менялись спрос и предложение, что происходило со ставками по ипотеке, какие объекты стали востребованы у уфимцев, и что прогнозируют эксперты на ближайший год? Ответы на самые популярные вопросы по недвижимости - в обзорном материале «Башинформ».
Кто и что строит сейчас в Уфе?
Согласно данным сайта Avito.ru в сегменте «Новостройки» в активной продаже в Уфе и пригороде сейчас находятся 89 многоквартирных жилых комплекса. Часть из них уже готовые объекты, еще часть на этапе строительства.

На карте новые кварталы традиционно сосредоточены в центральной части Уфы, но также виден тренд на застройку направлений Затон, Дема, Проспекты Октября и Салавата Юлаева и Черниковка.

Среди объектов как ЖК, которые начали строить в 2022 году, так и те, чье строительство ведется уже несколько лет и на продажу выставлены достроенные очереди. Из самых новых объектов, например, ЖК «Терле Парк» от застройщика «Садовое Кольцо» или «Умный дом «Гелиос» от «Строй Федерации».
Что с ценой за квадрат?
Изменение цен на квадратный метр жилья мы попросили прокомментировать застройщиков и специалистов рынка.
  • Компания «Унистрой», Искандер Юсупов
    заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой»:
    «Мы открыли продажи «Уникума на Коммунистической» в декабре 2021 года, тогда средняя стоимость за квадрат составляла 150 тыс. руб. Сейчас – 180 тыс. Это предчистовая отделка».
  • ГК «Садовое кольцо», Мацинова Елена
    директор по связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» приводит данные роста цен за два года:
    «В ЖК Tau House в Уфе средняя стоимость квадратного метра в ДДУ в октябре составила 125 994 руб. Цена квадратного метра по отношению к старту продаж (август 2020-го) выросла на 61%».
  • Компания DARS Development, Софронов Дмитрий
    коммерческий директор:
    «В ноябре текущего года средняя стоимость квадратного метра составила 82 000 руб. (в черновой отделке).
    По сравнению с прошлым годом стоимость квадратного метра выросла на 25%».
  • Ведущий агент «Перспектива24» при поддержке «Самолет Плюс» Айгуль Курбанова:
    «С момента объявления спецоперации и скачка учетной ставки ЦБ рынок встал, а оживился, только когда вернули ставки по ипотеке. Если анализировать цены прошлого года и текущего – это мое мнение, основанное на личной практике – рынок упал до 10 – 15%. По новостройкам ценник продолжал расти, основная причина – популяризация низких процентных ставок по ипотечным займам».
TAU HOUSE - ГК «Садовое Кольцо»
Средние цены на квартиры, руб/м² (по месяцам)
График цен на вторичное жилье за последний год. Данные с сайта www.realtymag.ru
Средние цены на квартиры в новостройках, руб/м² (по месяцам)
График цен на новостройки за последний год. Данные с сайта www.realtymag.ru
И хотя по графикам видно, что рост цен коснулся и вторичного жилья, по мнению представителя агентства недвижимости «Перспектива» разница в цене между новостройкой и вторичным жильем аналогичной площади может быть кратной.
  • «Перспектива24» при поддержке «Самолет Плюс»
    «Если покупатель обладает минимальным взносом по ипотечной программе – исходя из суммы ежемесячной нагрузки - ему действительно проще купить в новом доме. Просто сейчас цены от застройщиков настолько взлетели – что некоторые принимают решение взять аналогичную квадратуру во вторичном фонде с ценами – до 2-х раз дешевле», - комментирует специалист.
Компания DARS Development, ЖК «Город природы»
Что с ипотекой?
  • «Перспектива24» при поддержке «Самолет Плюс»
    «По статистике, 90 % сделок по приобретению квартир от застройщика идет с ипотекой. Процентная ставка по ипотеке – двигатель процесса».
  • «Банк Открытие», Айдар Зубаиров
    Управляющий банком «Открытие» в РБ
    «Если сравнивать период с января по октябрь 2021 года в сравнении с аналогичным периодом 2022 года, то по объективным причинам наблюдается спад спроса на ипотечное кредитование.

    Многое будет зависеть от того, как в итоге отреагировала экономика на западные санкции, но реальные последствия этого можно оценить не раньше, чем через 1 год после введения. Вероятнее всего, рынок ипотеки будет или стагнировать или расти очень медленно.

    Однако вместо спрогнозированного 50% падения спроса в банке «Открытие» в РБ наблюдается сокращение количества одобренных кредитов лишь на одну треть, в такой же пропорции уменьшилось количество первоначальных заявок на одобрение ипотеки».

  • Росбанк, Елена Хилязева
    Руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Уфе
    «В Республике Башкортостан отмечаем сдержанное отношение заемщиков к ипотечным кредитам в текущем году. При этом объемы выдач ипотечных кредитов изменились незначительно и сопоставимы с прошлогодними. По нашей оценке, увеличилась средняя сумма кредита. Данную тенденцию можно объяснить высокой долей госпрограмм, где максимальная сумма займа составляет 6 млн рублей в регионе, а также субсидированными ставками от застройщиков».
  • Компания «Унистрой»:
    «Если говорить про субсидированную ставку 0,1%, то не секрет, что стоимость недвижимости повышается соразмерно комиссии банков, в среднем на 15%. Понимая, что в текущих условиях платежи по ипотеке для многих клиентов могут быть высокими, мы субсидировали ставку по господдержке, чтобы нагрузка на семейный бюджет была не такой сильной, и это стало хорошим драйвером рынка. Сейчас мы вышли на наши плановые показатели продаж и даже их перевыполнили».
  • ГК «Садовое кольцо»:
    «Сейчас застройщики прорабатывают с банками новые продукты – это рассрочки и траншевая ипотека, подробнее об этом можно узнать в нашем офисе продаж. Но надо понимать, что все эти программы предполагают существенный первый взнос от 15% от стоимости.

    Пока у нас в стране более 60% населения не могут позволить себе ипотеку, к сожалению, и на наш взгляд именно в этом направлении надо работать. То есть дать людям возможность зарабатывать достаточно и выбирать лучшее предложение».
Переориентация на ИЖС
По прогнозам ВТБ, площадь введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в России в этом году составит 60 млн кв. метров, что в 1,5 раза превысит объемы ввода жилья в многоквартирных домах.

«Задумываясь об улучшении жилищных условий, россияне все чаще делают выбор в пользу собственного дома. Такой формат проживания особенно востребован среди граждан с детьми. По данным ВЦИОМ, около 40% семей, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, рассматривают покупку или строительство индивидуального дома», - отметил в ноябре этого года вице-президент, заместитель директора департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
По данным уфимской компании «ПОРАДОМ» средняя стоимость за квадратный метр дома в черновой отделке от их компании - 66 300 руб., в предчистовой отделке – 92 610 руб. Средняя стоимость за квадратный метр квартиры в таунхаусе в предчистовой отделке - 78 380 руб.

Конкурентная цена и относительная транспортная доступность и развитие уфимского пригорода дают рост индивидуального жилищного строительства. Цена за квадратный метр в 2022 году при строительстве дома в черновой отделке по данным «ПОРАДОМ» выросла так же меньше, чем в городе - на 14%.

Однако колебание ипотечной ставки так же отразилось на спросе загородной недвижимости.
  • Никита Иванков
    коммерческий директор компании «Порадом»
    «В периоды значительных изменений ипотечной ставки мы фиксировали падение спроса до -70% в моменте. Надо отметить, что менее других этому была подвержена программа семейной ипотеки, спрос на которую в течение года среди клиентов можно назвать стабильным», - комментируют ситуацию в «ПОРАДОМ».
Компания «ПОРАДОМ»
Импортозамещение
Помимо обсуждения изменений на рынке в связи с политическими событиями часто звучал вопрос импортозамещения. Мы спросили у застройщиков Башкирии, как они выходили из ситуации и чем заменили выпадающие комплектующие при строительстве своих ЖК.
  • Компания «Унистрой»:
    «Мы используем как российские, так и зарубежные стройматериалы и оборудование. Не всё оборудование для стройки есть в России. А есть оборудование, которое производится в России, но комплектующие к нему идут из-за рубежа.

    К примеру стеклопакеты, профили делают в России, а вся фурнитура импортная. То же самое с трубными установками. Сами трубы производятся в России, а насосы к ним – за рубежом. Поэтому достойные аналоги не всегда можно найти.

    Сейчас это боль всех девелоперов. Логистика, сроки и стоимость поставок увеличиваются, что, в свою очередь, сказывается на ценах для конечного потребителя».
  • ГК «Садовое кольцо»:
    «Условия кризиса для застройщиков – не новость. Девелоперы с 20-летним стажем пережили уже не один кризис, включая пандемию. Мы умеем работать в режиме неопределенности.

    Во-первых, мы достаточно быстро адаптировались к изменениям еще в 2020 году во время пандемии и переориентировали свои закупки на российский рынок, во-вторых общая доля импортной продукции в наших проектах не превышала 10%, поэтому не составила труда заменить поставщиков на производителей из Турции и Ирана, к примеру».
  • Компания «ПОРАДОМ», Никита Иванков
    коммерческий директор:
    «При строительстве дома в черновой отделке мы в основном пользовались материалами российского производства, поэтому роста цен не было. Повышение цен коснулось лишь в области чистовой, финальной отделки дома, инженерного оборудования, но не значительно.
    Трудностей в строительстве нет и не было».
  • Руслан Рахимов
    Начальник отдела маркетинга ООО ИСК «СтройФедерация»
    «Что касается санкций, то, конечно, они влияют. Например, сегодня мы не можем использовать лифты OTIS и смотрим аналоги из Китая и Беларуси. Иногда это будет дороже и другого качества, но стройки не встанут – к счастью, есть и параллельный импорт, и собственное производство строительных материалов в России».
Так же все застройщики, с которыми удалось побеседовать «Башинформ», уверили, что не планируют переносы срока сдачи своих объектов строительства из-за возникших изменений на рынке. Все объекты будут сданы в срок.
Компания «Унистрой», «Уникум на Коммунистической»
Что будет со спросом на недвижимость?
Несмотря на рост цен и ожидаемую стагнацию рынка все эксперты рынка недвижимости едины во мнении, что спрос на качественное и доступное жилье будет.
  • Компания «Унистрой»:
    «Если говорить в целом по рынку, то в Уфе на квартиры держится стабильный спрос. Думаю, спрос на объекты от надежных девелоперов всегда будет стабильным. Более того, в Уфу, как и в другие крупные города, съезжаются из соседних населенных пунктов, поэтому спрос будет всегда».
  • Компания DARS Development:
    «Если смотреть нынешнюю ситуацию, то с сентября рынок оживился, те, кто откладывал покупку до «лучших времен» спешат оформить ипотеку по субсидированным ставкам и господдержке. Прогнозировать на следующий год довольно сложно, а вот в декабре мы ожидаем всплеска покупательской активности из-за новостей об отмене льготной ипотеки».
  • Компания «ПОРАДОМ»:
    «Спрос на недвижимость в стадии спада. И он будет продолжаться дальше, ввиду отмены программы льготной ипотеки под 6,7% годовых в 2023 году. Но тренд на загородную недвижимость является долгосрочным, и при общей стабилизации рыночной ситуации, мы предполагаем нормализацию и рост спроса».
Так же эксперты рынка отмечают, что россияне до сих пор активно пользуются покупкой недвижимости для сохранения средств, и, судя по увеличению стоимости квадратного метра, такие инвестиции оказываются оправданными.

Так, компания DARS Development отмечает: «Рост стоимости квартир сохранит тенденцию, правда не как было годом ранее, но на уровень 10 процентов точно».
«ПОРАДОМ» приводит в пример рост цен на квартиры в их прошлых проектах: «Качественная загородная недвижимость в организованном коттеджном поселке – однозначно выгодная инвестиция, позволяющая и сохранить накопления и заработать на них в средне- и долгосрочной перспективе. Показательный пример – наш ЖК Нагаевская Роща, где двухуровневые квартиры 102 м2 на старте продаж за 4,5 млн. руб. всего через год продавались уже за 7,5 млн руб.».
TAU HOUSE - ГК «Садовое Кольцо»
Что может помочь рынку?
Для дальнейшего развития рынка недвижимости в новых экономических обстоятельствах, по мнению застройщиков, не хватает ряда условий.

Так, по мнению компании «Унистрой», необходимо поднять сумму кредита по господдержке на города-миллионники, как минимум до 10 млн руб.

  • Компания «Унистрой»:
    «Сейчас размер кредита составляет 6 млн руб., но этой суммы не всегда хватает на двух-, трёхкомнатные. У людей просто нет таких средств не первый взнос. Ну и, конечно, не отменять льготную ипотеку, сейчас это основной инструмент для населения для приобретения жилья».
С тем, что необходимо продлить льготное кредитование, согласны и в компании «ПОРАДОМ». Так же компания выступает за проведение аккредитации застройщиков, для того, чтобы потребители получали жильё нормального качества.

Для освоения новых территорий в пригороде Уфы застройщики ждут введения в эксплуатацию и возведение новых мостов.

В целом, паники среди экспертов рынка не наблюдается. Осторожные компании делают ставку на скорое изменение рынка и возврат господдержки, а оптимистичные - ищут новые возможности в изменившихся условиях.
Куратор проекта: Людмила Дзядуль
Фотографии предоставлены участниками проекта
Верстка: Рената Вахитова

12.12.2022