Сколько стоит в Уфе квадратный метр жилья в новостройке?
По сведениям Башкортостанстата, в первом квартале 2019 года средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в республике на первичном рынке составила 58,9 тыс. рублей, на вторичном — 57,2 тыс. рублей. Между тем, средняя стоимость квадратного метра, как и любой средний статистический показатель не отражают реального положения вещей.

Редакция агентства «Башинформ» самостоятельно проанализировала цены на первичное жилье в Уфе, запросив цены у застройщиков, и получила другой результат - 77 101 рубль придется заплатить в среднем уфимцу за квадратный метр в новостройке.

В одной «весовой» категории
Для подсчета стоимости была проведена специальная выборка.
Для начала была ограничена география поиска. Зачастую в удаленных районах Уфы стоимость жилья сильно ниже, чем в развитой центральной части. В результате сложения таких разных цен «средний» показатель занижается. По этой причине было решено выбрать новостройки, расположенные в пределах от южного въезда в город со стороны Монумента Дружбы до ТРЦ «Планета».

Следующим условием был выбран самый популярный на рынке жилья запрос. По мнению генерального директора ФСАН «Эксперт» Еленой Андреевой чаще всего в Уфе приобретаются 2-комнатные квартиры площадью 64-65 «квадратов». Редакция обратилась к застройщикам с просьбой предоставить цены именно на эту позицию - на свободные для продажи «двушки» площадью около 60 кв.м. При этом выяснилось, что в части новых ЖК свободных квартир для продажи в такой планировке уже нет. В основном, это комплексы на финальной стадии строительства, где свободными остались всего несколько квартир.
Чаще всего в Уфе приобретаются 2-комнатные квартиры площадью 64-65 «квадратов». Редакция обратилась к застройщикам с просьбой предоставить цены именно на эту позицию
При этом здесь важная оговорка – у застройщика этих квартир в продаже нет, а на «Авито» есть! Мы специально уточнили этот вопрос у застройщиков, и получили ответ, что не всегда предложение на доске объявлений соответствует действительности, даже если оно якобы опубликовано от имени застройщика. Чаще всего по такой схеме продают квартиры перекупщики. Сделка при этом может быть вполне законна, но покупка квартиры у физлица накладывает ограничения покупателю на участие в некоторых программах от банков. Так, к примеру, большинство банков одобряют ипотеку под сниженный процент при покупке новостройки, однако куплено жилье может быть только у юридического, а не у физического лица. По этой причине предложения перекупщиков в подборку не попали.

Также были отсеяны те ЖК, к которым есть серьезные вопросы по срокам сдачи объектов. Не были включены в рейтинг застройщики, не имеющие в своем портфолио готовых объектов – ни жилого, ни хозяйственного назначения, в Уфе или в любом другом городе РФ. В итоге, осталось 17 жилищных комплексов, у 12 крупнейших застройщиков Уфы.

Ниже представлена таблица со списком этих жилищных комплексов, они расположены по стоимости квадратного метра от самой низкой до самой дорогой согласно описанной выше выборке.
В мобильной версии скрольте таблицу влево/вправо для просмотра
Самым доступным по цене и площадям квартир оказался комплекс «Эдисон», стоимость метра жилья в нем составляет на сегодняшний день 63 000 рублей, площадь самой большой двухкомнатной квартиры – 57,9 квадратов. Данное предложение по квартире действующее, дом будет сдан в 2021 году, квартира в черновой отделке. Застройщиком выступает компания «Третий Трест», сам комплекс представляет из себя два 26-ти этажных здания с закрытым двором, двухуровневой детской площадкой и подземным паркингом. Расположены дома между улицами Кирова, Революционная, Айская и проспектом Салавата Юлаева.

Самый дорогой метр жилья предлагает муниципальный застройщик МУП ИСК в комплексе «Нестеровский». Многоподъездный монолитный дом возводится в непосредственной близости от музея им. Нестерова по улице Гоголя. В комплексе будет свой подземный паркинг, закрытый двор с детскими и спортивными площадками и торговыми площадями на первых этажах здания. Жилье заявлено комфорт-класса, с получистовой отделкой. Стоимость квадратного метра от 97 000 рублей, при этом площадь двухкомнатных квартир начинается с 70 квадратов. Дом будет сдан в 2020 году.
Жилье «Бизнес-класса»
В целом наличие «премиального» пакета в жилом комплексе всегда влияет на стоимость конечного квадратного метра. Так застройщики жилья бизнес- и комфорт-класса включают в итоговую стоимость не только стены, но и комфорт своих покупателей. Почти все из них располагают в жилом квартале фитнес-центр, торговые помещения, современные оборудованные детские и спортивные площадки со специальным покрытием, приглашают к сотрудничеству частные или муниципальные детские сады и школы. Часть застройщиков приводит в порядок еще и прилегающую территорию – парки и скверы, как, к примеру, «Жилстройинвест».

В рейтинге премиального жилья силы по цене квадратного метра распределились следующим образом.
В мобильной версии скрольте таблицу влево/вправо для просмотра
Самым доступным по цене «бизнес-классом» оказался «Новый Умный Дом» по ул. Злобина от компании «СтройФедерация». Квадратный метр двухкомнатной квартиры здесь обойдется в 79 000 рублей. Кроме описанных выше дополнительных преимуществ «бизнес-класса» застройщик предлагает каждому жильцу пользоваться бесплатным многоуровневым паркингом и чистовую отделку под ключ. Сдача дома запланирована на 2021 год.

Безусловно, в выборе премиального жилья не всегда идет ставка только на стоимость. Оценивается месторасположение комплекса, вид из окон, эксклюзивность отделки, как дома, так и общих территорий. Здесь уфимскому бизнес-классу точно есть из чего выбирать. Мы же дополнительно решили посмотреть на то, что купить нельзя – наличие рядом леса.
Кто в лес?
Для ряда покупателей важно иметь рядом с домом не просто сквер или небольшой парк, а лес – для прогулок в одиночку или с собакой, пробежек и барбекю.

Дома рядом с лесными зонами расположены в следующих комплексах (рейтинг по цене квадратного метра в порядке возрастания).
В мобильной версии скрольте таблицу влево/вправо для просмотра
При этом, конечно, не все квартиры в комплексах будут иметь вид на реку или лесной массив, но близость к природным объектам в условиях мегаполиса, в который превращается Уфа в последние годы, становится дополнительным нематериалым преимуществом.
С чистого листа
Еще один важный фактор при выборе новостройки – наличие чистовой отделки. На сегодняшний день это пока редкая услуга в Уфе для строящегося жилья. Среди представленных застройщиков всего две компании предлагают квартиры с чистовой отделкой - МУП ИСК и «СтройФедерация». Компании «Третий Трест» и «Талан» предоставляют услуги чистовой отделки под ключ за дополнительную стоимость к квадратному метру – 6300 рублей и 7500 рублей соответственно.

У готовой отделки от застройщика есть свои преимущества – можно сразу вселиться, нет проблем с постоянным ремонтом у соседей, когда звук дрелей не стихает еще год после сдачи дома. Но отделка отделке – рознь, и вариант «чистовой» сейчас очень разный даже из тех 4х компаний, которые предоставляют такую услугу на рынке.

МУП ИСК оснащает квартиры в чистовой отделке самым простым набором – линолеум, обои, окрашивание потолка и стен в санузлах, в то же время застройщики «Талан», «Третий Трест» и «СтройФедерация» делают современные ремонты под ключ из более дорогих и современных материалов.
У готовой отделки от застройщика есть свои преимущества – можно сразу вселиться, нет проблем с постоянным ремонтом у соседей, когда звук дрелей не стихает еще год после сдачи дома.
По словам частных компаний, занимающихся ремонтами под ключ, выбирая между квартирой с черновой отделкой или чистовой, но которую вы намерены переделать под себя, выгоднее брать квартиру без ремонта. В этом случае вы не переплачиваете за дополнительный демонтаж отделки от застройщика. Поэтому, выбирая квартиру с отделкой, лучше сразу понимать перспективы будущего – согласны вы на ремонт от застройщика, или же планируете его переделывать.

Сравним цены квадратного метра жилья в возводимых комплексах с учетом средней стоимости ремонта. Мы просмотрели предложения нескольких частных компаний Уфы, занимающихся ремонтом «под ключ». Разброс цен оказался приличный от 2200 до 5500 рублей за квадратный метр – такова цена работ только по отделке, без материалов. На черновые материалы закладывается еще порядка 1500-2000 рублей, цена на декоративные материалы (обои, краска и т.д.) зависят от вкуса и финансовых возможностей заказчика. В среднем, также от 2000 рублей за квадрат.

Исходя из этих данных, примем, что минимальная цена отделки на частном рынке – от 6000 рублей за квадратный метр при получистовой сдаче квартиры, и минимум 8000 рублей при черновой. Пересчитаем таблицу стоимости квадратного метра жилья в уфимской новостройке с учетом чистового ремонта под ключ.

Для комплексов, в которых застройщики не предоставляют ремонт под ключ, прибавим среднюю стоимость ремонта, полученную от частных компаний. В тех случаях, где застройщик сам ремонтирует квартиры к сдаче объекта, прибавим заявленную им стоимость отделки квадратного метра. Получаем следующий расклад цен.
В мобильной версии скрольте таблицу влево/вправо для просмотра
Цена кв. м. с учетом ремонта*

- прибавляем к первоначальной стоимости 6000 рублей за кв. м. при получистовой сдаче объекта

- прибавляем к первоначальной стоимости 8000 рублей за кв. м. при черновой сдаче объекта

- прибавляем к первоначальной стоимости 6300 рублей за кв. м. для объектов компании «Третий Трест»

- прибавляем к первоначальной стоимости 7500 рублей за кв. м. для объектов компании «Талан»
А что со «вторичкой»?
Согласно открытым аналитическим данным агентства недвижимости «Этажи» стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке двухкомнатных квартир в выбранной нами географической зоне на сегодня составляет 77 100 рублей. То есть по факту ниже средней стоимости жилья без отделки за квадрат всего на 1 рубль, и ниже средней стоимости нового жилья с отделкой на 6 260 рублей.

У вторичного жилья есть свои плюсы – зачастую там есть хоть какой-то ремонт, не нужно ждать завершения строительства, обычно рядом есть вся сформированная инфраструктура – сады, школы, магазины и т.д. Но есть и существенные минусы – изношенность зданий (проводка, стояки, крыша, облицовка и т.д.), часто - отсутствие парковочных мест и как следствие нормального двора, места общего пользования, не отвечающие современным требованиям.
Покупатель всегда голосует деньгами, но пока что, судя по уровню цен, первичное и вторичное жилье не сильно разошлись друг от друга в ценовом сегменте, даже с учетом стоимости ремонта.
Автор - Алия Галимова
Верстка - Рената Вахитова
Фото - pxhere.com