Уважаемый пользователь, Вы пользуетесь устаревшим браузером, который не поддерживает современные веб-стандарты и представляет угрозу вашей безопасности. Для корректного отображения сайта рекомендуем установить актуальную версию любого современного браузера:

Прочитать в мобильной версии сайта

РУС

USD 57.47 ↓

EUR 67.55 ↑

24 октября Вторник

Уфа   °

Ильшат Юмагулов: "На рынке недвижимости можно быть успешным, объединяясь"

ПОЛИТИКА

Столь стремительными темпами развития, какие демонстрирует на протяжении последних двух лет сеть агентств недвижимости "Эксперт", не может похвастать, пожалуй, ни одна риэлторская компания нашей республики. Шестнадцать офисов, более 200 сотрудников, многочисленные победы в конкурсах, активная реклама и т.д., и т.п. Все это...

Столь стремительными темпами развития, какие демонстрирует на протяжении последних двух лет сеть агентств недвижимости "Эксперт", не может похвастать, пожалуй, ни одна риэлторская компания нашей республики. Шестнадцать офисов, более 200 сотрудников, многочисленные победы в конкурсах, активная реклама и т.д., и т.п. Все это — "Эксперт". О секретах успеха, а также о тенденциях нашего рынка недвижимости и прогнозах на будущее мы беседуем с директором сети агентств недвижимости "Эксперт" Ильшатом Юмагуловым.

— Ильшат Ирекович, очередной год почти завершился. Каким он был для вашей компании и всего рынка недвижимости?

— 2006-й год был для нас лучшим в истории "Эксперта". На сегодняшний день у нас 16 офисов (в начале года их было девять), из них 14 офисов, входящих в холдинг по договору франчайзинга, и два офисных консультационных пункта. "Эксперт" растет стремительными темпами, и мы надеемся эти темпы и наши лидерские позиции сохранить. Большие надежды в этом плане мы связываем с нашим новым исполнительным директором — Еленой Андреевой, которая имеет огромный опыт работы на рынке франчайзинговых услуг (она работала с крупной американской сетью).

— Вы очень большое значение придаете франчайзингу. С чем это связано, ведь для нашего рынка недвижимости это явление непривычное?

— По моему глубокому убеждению, это единственный способ, который позволяет добиваться успеха на рынке недвижимости. Последние события на российском рынке недвижимости показали, что единственная модель, которая способна выживать на рынке, — это модель "агентской фирмы", где каждый агент выполняет весь цикл работ — ведет сделку "от" и "до". Однако у такой организации бизнеса есть и серьезные минусы — ограниченные финансовые возможности для "раскрутки" и развития, маленький рекламный бюджет.

Любая риэлторская фирма — это субъект малого предпринимательства, что диктуется, прежде всего, налоговыми льготами, практически все работают "по-упрощенке" — шесть процентов с оборота или 15 процентов с прибыли. Стать крупнее можно только путем объединения с такими же субъектами малого предпринимательства, и франчайзинг позволяет сделать это. Многие это понимают. Многие риэлторы наивно полагают, что риэлторский бизнес — это что-то маленькое, что все будет оставаться годами, как прежде. Нет. С вступлением России в ВТО глобальные изменения в экономике, установка на бренд, мощное воздействие рекламной индустрии на сознание человека приведут к перепозиционированию игроков на рынке недвижимости.

— "Эксперт" развивает франчайзинговую сеть уже почти два года и добился в этом значительных успехов, но до сих пор на рынке недвижимости никто больше вплотную не занялся франчайзингом. Почему? Не верят в действенность схемы?

— Думаю, что до сих пор не осознали его необходимость. Мы бы очень хотели, чтобы в Уфе, кроме нас, появилась еще три-четыре крупные франчайзинговые риэлторские сети. Для чего это нужно? Судите сами: три сети по 15 офисов — это 45 офисов по городу. Это позволит занять большую долю рынка и устанавливать определенные правила, обычаи делового оборота. Что, кстати, уже произошло в Москве. Там сегодня пять крупных фирм контролируют более 30 процентов рынка, и все решения, которые они принимают в своем "клубе", становятся правилом и для всех остальных участников рынка. Маркетологи прогнозируют, что через пять-шесть лет крупные московские компании будут контролировать более 70 процентов столичного рынка.

Наш, уфимский рынок будет развиваться по этому же сценарию, но с отставанием на три года — это законы экономики.

— Успешный риэлтор — какой он? Существует ли какой-то усредненный образ?

— По нашему агентству, на сегодня, это женщины 30-45 лет, чаще всего бывшие учителя начальных классов, которым приходится самим заботиться о материальном благополучии своих семей. Успешный риэлтор на 95 процентов психолог и лишь на пять процентов — юрист. Дело в том, что в юридическом плане ничего сложного в риэлторском деле нет: существует определенный алгоритм сделки, за год все это можно хорошо изучить. Гораздо сложнее расположить к себе клиента и удержать его. Это очень сложная задача, ведь человек, совершающий сделку с недвижимостью, находится в стрессовом состоянии, его пугает любая мелочь. Очень важно уметь успокоить клиента, удержать многочисленные "цепочки" и довести дело до конца.

— Цены на жилье в Уфе достигли "заоблачных" высот. За 2006-й год цены на недвижимость выросли почти вдвое. Почему это произошло и что будет дальше?

— Этот вопрос не зря волнует людей, потому что стоимость недвижимости — это очень важный показатель. Для того чтобы отслеживать ситуацию на рынке и делать какие-то прогнозы, мы даже создали единственный в республике специальный аналитический отдел, в котором работает сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик. Это затратный проект, но мы сознательно пошли на него, потому что необходимо знать, куда идет рынок. Еженедельно мы определяем среднюю стоимость за один квадратный метр предложений на вторичном рынке жилья. Первое, что мы поняли, — цена на недвижимость не определяется формулой "себестоимость строительства плюс процент прибыли". Цена на недвижимость — это, по сути, психологическая величина, показатель веры людей в будущее. Обратимся к классической формуле определения оптимальной цены на недвижимость: арендная плата, помноженная на 120 (120 — количество месяцев, за которые согласно экономическим правилам должна окупить себя любая недвижимость при сдаче ее в аренду). Аренда хорошей однокомнатной квартиры в Уфе стоит сегодня примерно десять тысяч рублей в месяц. Умножаем на 120 — получается, что такая квартира должна стоить 1,2 миллиона рублей, а ее цена сегодня — 1,8 миллиона рублей. Разница в 600 тысяч рублей — и есть вера людей в будущее. Вера в то, что недвижимость — это отличный инструмент надежного хранения денег, что она и дальше будет дорожать.

Причин стремительного роста цен на недвижимость в Уфе несколько. Это и недостаточное обеспечение жильем на душу населения, и активное развитие ипотечного кредитования. Ипотека, что бы ни говорили, очень сильный катализатор роста цен — там, где появляется ипотека, сразу увеличиваются цены на жилье.

"Перегрет" ли рынок недвижимости в Уфе? Да, безусловно. Будет ли обрушение цен? Маловероятно. Наиболее вероятный и оптимальный вариант развития событий — "заморозка" цен на три-четыре месяца, а затем, с весны, — дальнейший рост, но уже не столь стремительный, как в 2006 году, а на уровне инфляции плюс два-пять процентов. Допустим откат цен на десять процентов, но обвала рынка мы не ожидаем.

— В последнее время ведется много разговоров на тему "сколько должны стоить квартиры в Уфе". Называются самые разные цифры  — какая, на ваш взгляд, наиболее реальна?

— Я считаю, что комфортная цена для Уфы — 35-40 тысяч рублей за квадратный метр. При такой цене, при нашем уровне зарплат, люди со средними доходами спокойно брали бы ипотечные кредиты и покупали жилье. Сейчас же только высокооплачиваемые специалисты могут позволить себе операции на рынке недвижимости.

— Каких еще изменений, помимо стабилизации цен, вы ожидаете?

— Будет расти дифференциация цен между элитным жильем и жильем старого фонда. Сейчас разница между ними мала, и она будет расти. Если цены и будут падать, то только на жилье старого фонда. Стоимость элитного жилья будет увеличиваться, так как спрос на него очень высокий, а предложений — мало.

Еще одна наметившаяся тенденция — активизация загородного строительства. На следующий год мы прогнозируем массовую застройку направления Жилино-Зинино-Нагаево-Акбердино-Блохино, особенно после ввода в эксплуатацию моста, цены на землю возрастут в два-три раза. Высокие цены на жилье в Уфе и плохая экология "выдавливают" людей за город. Судите сами: себестоимость строительства коттеджа с евроотделкой составляет около 20 тысяч рублей за квадратный метр. В городе цена такой квартиры — 60-70 тысяч рублей за "квадрат". Таким образом, 70-метровая городская квартира сопоставима по стоимости с 250-метровым коттеджем за городом.

— Какие перспективы у риэлторского бизнеса, чего нам ждать через десять лет?

— Перспективы хорошие. Прежде всего, все большее влияние будут оказывать интернет и интернет-технологии. До 70 процентов всех сделок будет проходить с использованием интернета.

После принятия закона о саморегулируемых организациях риэлторы, как сегодня это произошло с оценщиками, будут членами СРО. Будут высокими членские взносы (оценщики сейчас платят около 30 тысяч рублей в год). Что будет давать членство: возможность работы (без членства в СРО работать будет нельзя), доступ к мультилистинговой системе, единые правила работы, на законодательном уровне будет прописано комиссионное вознаграждение, скажем шесть процентов. В связи с массовой ипотекой до 80 процентов сделок будет проходить с использованием ипотечного кредитования. Рынок будет абсолютно прозрачным. Брать комиссию будут только с продавца, как это принято в развитых странах.

Агентства недвижимости, а проще говоря, бренды, будут работать как аутсорсинговые компании: обеспечивать рабочее место, гарантировать безопасность сделки, юридическую поддержку, вести регистрацию сделки, привлекать покупателей и продавцов, вести активную рекламную кампанию, представлять интересы в органах госвласти и управления, следить за соблюдением корпоративной культуры, страховать ответственность.

Агенты будут работать как частные предприниматели. (На правах рекламы)

Автор: Ольга Горюнова

Лонгриды
Новости партнеров
Яндекс цитирования
Рейтинг ресурсов "УралWeb"
закрыть