До выборов депутатов Государственного Собрания-Курултая Республики Башкортостан осталось

Как снизить риски при покупке вторичного жилья: лайфхаки от агента по недвижимости

на правах рекламы

УФА, 25 дек 2018. /ИА «Башинформ»/.

В уходящем 2018 году рынок недвижимости начал сильно меняться. Изменились правила игры (по крайней мере, в долевом строительстве), впервые за долгое время – значительно изменились цены. Поскольку реформы в этой сфере не завершены, ситуация будет меняться и в 2019 году. Как не продешевить, не переплатить и снизить свои риски при покупке или продаже жилья? «Башинформ» начинает публиковать серию экспертных материалов: наиболее квалифицированные специалисты в сфере недвижимости готовы дать практические рекомендации, как действовать в новой ситуации. Сегодня пять советов насчет того, как действовать при покупке вторичного жилья, даст Рим Хасанов – президент сети ОН «Перспектива24», создавший в Уфе одну из наиболее активно растущих федеральных сетей и популярных франшиз в этой сфере в целом ряде российских городов.

Сейчас уже можно подводить итоги 2018 года: жилье в Уфе подорожало. По данным Росстата, средний рост стоимости квадратного метра в российских городах-миллионниках составил 4% за уходящий год. Такого роста не наблюдалось несколько лет. Уфа не в числе лидеров в этом списке, но здесь средний рост также значительный – на 2,5%. «Первичка» и «вторичка» дорожали по-разному, но в целом синхронно. Сегодня скептики помалкивают. Довольно долгое время – полтора-два года – цены держались на минимуме. Эксперты советовали поторопиться с покупкой в этот выгодный момент, но раздавались голоса, что всё это «выдумки риелторов», чтобы раскачать стагнирующий рынок. Жизнь показала, что мы были правы. Лучший момент для покупки жилья был в прошлом году, в начале этого года, но это не значит, что вы опоздали: цены продолжат расти в 2019-м, так что еще можно успеть приобрести недвижимость достаточно выгодно.

Почему рынок вдруг «проснулся»? Это очевидно: изменение схемы долевого строительства, которая стала более надежной, но и более дорогой тоже, плюс изменение ставки рефинансирования, что сказалось на подросшей ставке ипотеки, вызвали закономерный рост цен на «первичку», а следом подорожала и «вторичка». Пока цены на вторичном рынке падали и стагнировали, иногда приходилось слышать, что Уфа, мол, становится менее привлекательной для жизни, и о еще каких-то второстепенных факторах. На самом деле это не так: Уфа по-прежнему растущий город, она по-прежнему привлекает миграционные потоки – как из районов Башкирии, так и, например, с Севера.

Да, спрос на вторичное жилье более специфичен по сравнению с интересом к новостройкам и основан на многих нюансах, иногда неочевидных. Однозначно можно сказать, что меняются стандарты качества: сегодня уже реже можно встретить человека, который хочет, например, сменить однокомнатную хрущевку на трехкомнатную. Скорее, он уже будет искать жилье другого типа и другого уровня комфорта, пусть даже это будет панельная девятиэтажка. Но в целом в этом секторе по-прежнему много иррационального. Мы часто работает с людьми, которые хотят улучшить жилищные условия и живут, например, в Деме, но новую квартиру ищут тоже в Деме, хотя за эту же сумму есть интересные варианты в Зеленой роще или на проспекте Октября, то есть в более престижных районах. Но клиентам нравится их район, они не хотят из него уезжать. Школа, близость к родным, любимые с детства места – многие факторы оказываются сильнее общепринятой шкалы ценности, когда мы говорим о вторичном жилье.

В целом ни один эксперт не заявит однозначно, что лучше – «первичка» или «вторичка», потому что здесь совершенно разные критерии. Первичное жилье не имеет «чужой» истории, энергетики, оно качественнее с точки зрения коммуникаций и прочего, оно дешевле (особенно эта разница была заметна до того, как перестало действовать государственное субсидирование покупки жилья в новостройках). Оно надежнее с точки зрения соседей: вряд ли рядом с вами окажутся маргиналы. С другой стороны, «вторичка» – это жилье «здесь и сейчас», в которое вы можете въехать (и прописаться, что немаловажно) сразу после совершения сделки. Скорее всего, это будет район с уже развитой инфраструктурой, в котором работают школы, детские сады, поликлиники и т.д. Словом, у каждого свои приоритеты.

Традиционно к плюсам «вторички» относят и меньшие риски при покупке. За эти годы мы привыкли к тому, что долевое строительство – зона высоких рисков, и хотя сейчас началась реформа в этой сфере, с этой точки зрения «первичка» реабилитируются еще не скоро. Когда каждый день видишь в теленовостях пикеты обманутых дольщиков – это мощный психологический фактор. Как принято считать, у вторичного жилья в этом отношении не может быть «подводных камней»: достаточно убедиться, что с документами на квартиру все в порядке и нет обременений. Близость новоселья – забирай ключи и въезжай! – немного все же ослепляет покупателей. Сегодня я расскажу о том, какие риски все же есть и на какие неочевидные на первый взгляд нюансы нужно обратить внимание, покупая вторичное жилье. Это помимо тех традиционных правил, которые всем известны.

1. Часто квартиру продают по доверенности. Продавец – обычно это родственник владельца – объясняет это тем, что владелец не может приехать из другого города в силу, например, пожилого возраста или еще каких-то обстоятельств. Эта схема опасна: покупки по доверенности я бы вообще советовал избегать. Если вы все же на нее решились, то советую обратить особое внимание на то, как именно вы будете передавать деньги. Их традиционно передают или перечисляют продавцу – в данном случае вас могут подтолкнуть к тому, чтобы получателем был человек, который заключает с вами сделку, то есть обладатель доверенности. Ни в коем случае на это не соглашайтесь, иначе сделка может быть отменена через суд, если продавец действует с недобросовестными намерениями. Деньги должен получить собственник продаваемой квартиры, который выдал доверенность – даже если в этой доверенности говорится о том, что его представитель имеет право получать средства за сделку. Не соглашайтесь. Настаивайте. Где бы ни был владелец квартиры, какой бы далекий или маленький город это ни был, – везде есть хотя бы сберкасса, отделение всем известного банка. Везде можно открыть счет. Добивайтесь этого и переводите деньги только на личный счет владельца приобретаемой квартиры.

2. Сегодня ипотека часто гасится с участием средств материнского капитала. Напомню, государство не сразу предоставило такую возможность: изначально эта форма господдержки вводилась с более жесткими ограничениями. То, что правила сделали либеральнее, не значит, что изменилась цель маткапитала – обеспечить ребенка (образованием ли, жильем ли). К сожалению, многие об этом забывают и относятся к использованию материнского капитала беспечно: это касается и покупателей, и продавцов. Допустим, приобретается квартира и оформляется в собственность одного из членов семьи – отца или матери ребенка. Что может произойти дальше? Органы опеки и прокуратура могут посчитать, что права ребенка нарушены: деньги, выделенные на него, юридически прошли мимо него. Теоретически, сделка может быть аннулирована через суд, жилье изъято и возвращено продавцу. Мы слышали, что в Уфе такие прецеденты уже есть. «Перспектива24» с ними не сталкивалась, но это потому, что мы всегда помним об этом нюансе и настаиваем, чтобы ребенку, на которого был получен маткапитал, выделялась доля в приобретаемом жилье. Пожалуйста, помните об этом и вы. Продавцам квартиры я тоже советую внимательно отнестись к тому, используется ли покупателям материнский капитал, потому что, если сделка будет опротестована, пострадают все ее участники.

3. Даже если документы на квартиру, которую вы покупаете, в порядке, и вы проверили этот объект недвижимости, не лишним будет обратить внимание на мелочи. Например, если свидетельство о собственности выдано меньше трех лет назад, хотя квартира давно принадлежит продавцу. Это сразу должно насторожить. Обязательно узнайте, проверьте, почему оформлялись новые документы, что происходило с квартирой в это время. Может быть, собственник просто облил бумаги чаем и получил дубликат: тогда все в порядке. А может, кто-то передавал ему долю. Если что-то переоформлялось, то не исключен вариант, что это может быть в течение трех лет опротестовано через суд. Значит, риск отмены сделки для вас существует.

4. Почему-то у нас принято очень скептически относиться к страхованию сделок. Это, видимо, что-то ментальное: в России вообще страховать что-либо не принято. Лично у меня, например, застраховано всё – от жизни до имущества, я четко понимаю, какое это имеет значение. Чаще всего люди оперируют понятием «навязанная страховка» и бегут ее отменять, если речь идет, например, о кредите, хотя в структуре кредита это важно. Это касается и других сфер. Я советую страховать сделки. Я знаю случаи, когда сделка по купле-продажи недвижимости была опротестована, и в конце концов ответственность за это нес нотариус, но пока годами шло разбирательство – пострадавший (покупатель) получил страховую выплату в несколько миллионов, которая покрыла его ущерб.  

5. Я считаю, что «легкость» сделки с вторичным жильем обманчива: да, здесь нет тех опасностей, с которыми вы сталкиваетесь, вкладываясь в долевое строительство, но все-таки квартира, которую вы покупаете – объект с историей. Зачастую с неизвестной вам, темной историей, и ее, как минимум, нужно узнать. Поэтому я советую обратиться к услугам агента по недвижимости. Заметьте, я не употребляю слово «риелтор», потому что это большая разница. Чаще всего «простой» риелтор – в большей или меньшей степени дилетант, в общих чертах знающий схему работы с ведомствами. Он не особенно вникает в детали, кормится с разовых сделок (обычно ему хватает и одной сделки в месяц, чтобы оставаться на плаву), он не заинтересован в развитии своих компетенций. Агент – сотрудник гораздо более высокой квалификации, это разносторонний грамотный специалист, а если мы говорим о серьезном агентстве, то это структура, где есть, например, сильный юридический отдел. Именно агентству по силам проверить объект со сложной историей. Так работает «Перспектива24»: честно признаюсь, нас не очень любят в госструктурах, связанных с оформлением собственности, потому что мы очень дотошные и не оставляем их в покое, пока не получим всё, что покупателю нужно знать о квартире. Конечно, с простыми риелторами им работать гораздо проще. Но мы существуем не для того, чтобы нас любили в Росреестре или БТИ, а для того, чтобы были довольны наши клиенты.

Рим Хасанов,

президент сети ОН «Перспектива24»

Обнаружив в тексте ошибку, выделите ее и нажмите Ctrl + Enter или
Оставлять комментарии к новостям можно в группах "вконтакте" и в "фейсбуке"
Читайте нас в Яндекс.Новостях



Читайте также




Яндекс цитирования
Рейтинг ресурсов "УралWeb"