Управление Росреестра по Башкирии разъяснило, как оспаривать кадастровую оценку недвижимости

УФА, 28 сен 2017. /ИА «Башинформ», Ольга Муртазина/.

Жители Башкирии скоро начнут получать очередные уведомления на уплату налога, рассчитанного на основе кадастровой стоимости. Исходя из опыта прошлого года, когда впервые был применен такой метод насчета налога, у многих граждан и владельцев бизнеса появились вопросы, которые мы адресовали начальнику отдела кадастровой оценки недвижимости Росреестра по РБ Татьяне Гореловой.

— Для чего вводили кадастровую оценку?

С 2015 года переход на налогообложение физических лиц от кадастровой стоимости был осуществлен в 28 субъектах Российской Федерации, в том числе и в Башкирии. Земельный налог исходя из кадастровой стоимости введен в 2005 году. Раньше в республике налог на недвижимость исчислялся от инвентаризационной стоимости квартир, домов и гаражей и прочего, которая, по мнению экспертов, далека от реальной рыночной стоимости имущества. Она не учитывала месторасположение объекта, транспортную доступность, цены сделок, цены спроса и предложения, и ряд других факторов. Налог с  дорогой квартиры в центре города мог быть меньше, чем с  дешевого жилья в новостройке на окраине.

Можно сказать, что кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. Но все же, кадастровая оценка – массовая, т.е. оценщики не выезжают на место, не осматривают каждый объект, поскольку почти в каждом регионе есть миллионы объектов недвижимости. Они проводят свою работу камерально. И даже это – огромный объем работ.

В этой связи, индивидуальные характеристики объекта объективно не могут быть всегда и на 100% учтены при массовой кадастровой оценке. В частности, если говорить о квартирах, то массовая кадастровая оценка не учитывает всех тех уникальных свойств, которые присущи данному жилью. Например, кадастровая стоимость «убитой» квартиры и квартиры с евроремонтом при прочих равных будет одинаковой.  То же самое относится и к земельным участкам – сложно оценить, например, их затопляемость, заболоченность и т.п.

Для решения споров по кадастровой оценке учреждена Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РБ. Какие документы нужно собрать для обращения?  

С заявлением об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в Комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица, органы государственной власти, органы местного самоуправления. К заявлению необходимо приложить:

— кадастровую выписку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из перечня обязательных документов, представляемых в Комиссию, исключено положительное экспертное заключение СРО на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Это сократит расходы заявителей, к тому же наличие данного экспертного заключения не исключало наличие ошибок в самом отчете.  Срок рассмотрения обращений в Комиссии – не более 30 календарных дней. Заседания Комиссии проводятся каждую неделю.

— Говорят, что в Комиссии много отказов. Почему?

— Основной причиной, не позволяющей Комиссии принимать положительные решения, является, прежде всего, не достаточно высокое качество Отчетов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, выраженное в несоблюдении оценщиками требований Федерального закона об оценке и Федеральных стандартов оценки. Однако, после проведенных Управлением в конце 2015 года совместного совещания и круглого стола с представителями оценочных сообществ по основным замечаниям членов Комиссии к Отчетам по рыночной стоимости, процент положительных решений вырос в 10 раз, с 3% (за 9 месяцев в 2015 года) до 30% в 2016-м. За 8 месяцев текущего года он составляет уже 42 %.

Также на заседания Комиссии приглашаются оценщики, подготовившие отчет об установлении рыночной стоимости. Они имеют возможность высказать свою позицию по рассматриваемым вопросам. Таким образом, оценщики защищают выполненную работу и непосредственно на заседании дают пояснения по возникающим у членов комиссии вопросам и замечаниям к Отчету об оценке.

Все выявленные замечания подробным образом описываются в решениях об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, принимаемых Комиссией, с указанием страниц Отчета по рыночной стоимости, пунктов ФСО, статей Закона об оценке.

То есть заявители, получившие отказ на основании первого отчета, могут вновь обратиться в Комиссию после его переделки?

Конечно. По повторным обращениям практически в 100% случаев приняты положительные решения – достаточно было только исправить замечания Комиссии, исключение лишь составляют замечания, касающиеся замены объектов – аналогов, так как в этом случае требуется подготовка практически нового Отчета об оценке.

Мы рекомендуем тем, кто получил отрицательное решение Комиссии при первичном обращении не спешить обращаться в суд. Дело в том, что участие в Комиссии – совершенно бесплатное, отчет по рыночной стоимости – 20-30 тысяч рублей, срок рассмотрения –30-дневный. В то время как затраты на судебное оспаривание в разы больше (к отчету по рыночной стоимости нужно присовкупить стоимость экспертизы отчета об оценке в СРО – от 25 тысяч рублей, и юридическое сопровождение в Верховном суде – от 25 тысяч рублей), а срок рассмотрения дела может затянуться на несколько месяцев.

— Кто чаще всего оспаривает кадастровую стоимость своих объектов?

— Как показывает практика, механизм оспаривания кадастровой стоимости крупным и средним бизнесом отработан на практике и позволяет сокращать его расходы на уплату платежей. Однако гражданам и представителям малого бизнеса экономически невыгодно оспаривать кадастровую стоимость, заказывая отчет об оценке рыночной стоимости, так как затраты на отчет и его экспертизу для судов значительно превышают годовой размер насчитанного им земельного налога. Так, если затраты крупного бизнеса на оспаривание кадастровой стоимости (это порядка 200 тысяч руб.) окупаются за несколько месяцев, то переплата за 3 года субъектами малого бизнеса в размере 50-60 тысяч рублей не перекрывается затратами на подготовку отчета (70 – 80 тыс. руб.). Оспорив кадастровую стоимость, физлица в среднем экономят на годовом налоге порядка 2 тысяч рублей (за 3 года – примерно 6 тыс. руб.), а затраты на оспаривание составляют не менее 10 тысяч рублей.

В целом же 54% обращений в Комиссию — это заявления юрлдиц. Обращения граждан составляют 45%, и это в основном индивидуальные предприниматели, которые используют свою недвижимость для ведения бизнеса.  Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, не связанных с предпринимательской деятельностью, таких, как квартиры, жилые дома, земельные участки под ИЖС – это единичные оспаривания.

— Каким было наибольшее снижение кадастровой стоимости, принятое Комиссией?

Конечно, за 6 лет работы Комиссии разных примеров достаточно, есть и с максимальным снижением кадастровой стоимости в размере 80–90%. Такие земельные участки, были, к примеру, в Иглинском и в Мелеузовском районах с видом разрешенного использования «для размещения и использования мастерской». При проведении массовой кадастровой оценки данные объекты были отнесены  к объектам торговли, приносящим доход, и кадастровая стоимость у них получилась завышенной.

Отмечу, что при принятии решений члены Комиссии используют Google Карту, на которую нанесены за период с 2014 года по настоящее время все принятые Комиссией положительные решения и решения судов, вступившие в законную силу, внесенные в базу данных Единого государственного реестра недвижимости. Так что в распоряжении Комиссии имеется хороший мониторинг рынка недвижимости республики, как по земельным участкам, так и по объектам капитального строительства.

— Куда обращаться за оспариванием и в какие сроки рассматривается обращение?

— С заявлением и пакетом необходимых документов, о котором говорилось выше, необходимо обращаться по адресу: 450077, г. Уфа, ул. Ленина, д.70, отдел кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Республике Башкортостан, тел. 224-36-40, внутренний — 2700. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Яндекс цитирования
Рейтинг ресурсов "УралWeb"