Уважаемый пользователь, Вы пользуетесь устаревшим браузером, который не поддерживает современные веб-стандарты и представляет угрозу вашей безопасности. Для корректного отображения сайта рекомендуем установить актуальную версию любого современного браузера:

Прочитать в мобильной версии сайта

РУС

USD 64.15 ↑

EUR 68.47 ↓

3 декабря Суббота

Уфа   °

Эксперты прогнозируют снижение цен на вторичном рынке жилья Уфы

Сделанные в феврале прогнозы Центра стратегических исследований "Росгосстраха" начинают сбываться: средние цены на уфимском рынке недвижимости начали движение вниз. По данным аналитиков сети агентств недвижимости "Эксперт", средние цены предложения на уфимскую жилую недвижимость в апреле находятся на уровне 53200 рублей за один...

Сделанные в феврале прогнозы Центра стратегических исследований "Росгосстраха" начинают сбываться: средние цены на уфимском рынке недвижимости начали движение вниз. По данным аналитиков сети агентств недвижимости "Эксперт", средние цены предложения на уфимскую жилую недвижимость в апреле находятся на уровне 53200 рублей за один квадратный метр, месяцем ранее — 54500 рублей за "квадрат". Падение с начала года составило 2,5 процента.

Надо учитывать, что стоимость недвижимости в целях анализа, как правило, рассчитывается на основании предложения, когда продавцы заявляют свои пожелания по цене. На практике стоимость квадратного метра по завершенным сделкам заметно ниже, так как сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок. По данным аналитика "Эксперта" Айгуль Степановой, сейчас скидки часто достигают пяти-семи процентов стоимости квартиры. Учитывая инерционность рынка недвижимости, можно утверждать, что такое снижение цены — это начало коррекции после перегрева рынка в 2005-2006 годах.

Важным фактором, определяющим давление на цены, является рост предложения недвижимости на рынке. По данным "Эксперта", количество предложений на рынке уфимских квартир выросло в апреле 2007 года, по сравнению с апрелем прошлого года, на 306 процентов, причем предложение недвижимости становится все больше, достигая пяти-десятипроцентного роста за неделю. Это свидетельствует о неверии "спекулятивных инвесторов" в продолжение роста цен и их желании зафиксировать прибыль. В свою очередь, "затоваривание" рынка и увеличение сроков экспозиции (времени рекламирования до продажи) недвижимости будет работать на снижение цен на уфимское жилье.

Напомним: расчеты Центра стратегических исследований "Росгосстраха", опубликованные в феврале 2007 года, показывают, что рынок уфимской недвижимости представляет собой "инвестиционный пузырь", надувшийся в 2005-2006 годах на волне роста ликвидности на российском инвестиционном рынке. Рекордный рост цен на нефть, газ и другие экспортные российские ресурсы обеспечил увеличение стоимости российского экспорта с 241,5 в 2005 году до 302 миллиардов долларов — в 2006 году. Денежная масса выросла в прошлом году на 49 процентов, что существенно больше роста 2005 года — 39 процентов. Реальные доходы россиян в 2006 году выросли на десять процентов, но особенно быстро росло благосостояние верхних имущественных групп, о чем свидетельствует рекордный объем ввоза иномарок в Россию — 1,05 миллиона штук в 2006 году против 774 тысяч годом ранее.

Поиск инвестиционных инструментов для вложения свободных средств привел состоятельных россиян на рынок недвижимости, что и вызвало рост цен в Уфе с 25 тысяч рублей за один квадратный метр в начале 2005 года до 55 тысяч рублей за "квадрат" в декабре 2006 года. Причем разница в цене между жильем "элита" и сегментом "ниже среднего" была в целом весьма незначительной и не превышала 20 процентов.

Однако известно, что цены на рынке могут расти только тогда, когда их поддерживает конечный спрос — в нашем случае потребители, готовые приобрести недвижимость не для перепродажи, а для проживания. Исследования "Росгосстраха" показали, что существует достаточно устойчивое соотношение между доходами россиян и теми суммами, которые они готовы вложить в приобретение недвижимости.

В верхних имущественных группах максимальный бюджет на приобретение недвижимости не превышает 1,8 годового дохода семьи, а в среднем он еще меньше и составляет около 1-1,3 годовых доходов семьи. Наличие такого "потолка" в расходах на недвижимость вполне понятно: помимо жилья семье необходимо приобретать еду, одежду, бытовую технику, автотранспорт, мебель, оплачивать медицинские услуги, обучение детей и т.п. Поэтому даже вполне обеспеченные семьи не могут откладывать на недвижимость более трети доходов, а накопление средств на новую квартиру может занять более шести лет. Исследования "Росгосстраха" также показывают, что горизонт планирования для современных россиян не превышает шесть-семь лет, и те, кто не могут накопить необходимую сумму за этот срок, отказываются от улучшения жилищных условий, откладывая его "до лучших времен".

Равновесная цена недвижимости на уфимском рынке жилья превышает фактическую стоимость квадратного метра на 40 процентов. Так что одномоментное снижение цен до равновесного уровня привело бы к серьезному падению стоимости квадратного метра. При этом разрыв между фактической и равновесной стоимостью жилья в качественном сегменте "ниже среднего" еще выше.

Однако ожидать резкого падения средних цен на уфимскую недвижимость не стоит. На то есть несколько причин. Во-первых, недвижимость — товар малоликвидный, его реализация требует значительного времени и выполнения многочисленных бюрократических процедур. Во-вторых, продажа недвижимости не является единственным источником получения прибыли: она может приносить доход от сдачи в аренду. В-третьих, как известно, "неудачные спекуляции превращаются в долгосрочные инвестиции", и те, кто вложился в недвижимость с целью получения краткосрочного дохода, могут сделать ее инвестициями "на старость". В-четвертых, снижение ипотечных ставок до восьми-десяти процентов выполняет роль "подушки", которая не даст рынку упасть.

Основным фактором, который может оказать поддержку рынку недвижимости, станет рост доходов уфимцев. Исследования показывают, что существует прямая зависимость между средним доходом жителя города и стоимостью квадратного метра.

Если мы признаем сложившимся фактом соотношение дохода и стоимости квадратного метра, установившееся до инвестиционного бума 2005-2006 годов, то фактическая цена при "сдутии" инвестиционного "пузыря" должна стремиться к устойчивой. Далее, если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 года, падение средних цен на уфимскую недвижимость будет весьма драматичным и составит более 20 процентов — они снизятся с нынешних 52 тысяч рублей до 42 тысяч рублей за один квадратный метр к концу года. При более длительной коррекции, которая затянется до середины 2008 года, "посадка" рынка будет более мягкой: к середине 2008 года средняя стоимость уфимского квадратного метра может снизиться до 47 тысяч рублей, то есть падение составит десять процентов. Далее средние цены на уфимскую недвижимость возобновят рост, поддержанные повышением доходов уфимцев.

Известно, что различные сегменты уфимского рынка жилья ведут себя по-разному. В сегменте недвижимости низкого качества коррекция идет гораздо быстрее, чем по рынку в целом: здесь падение цен по сравнению с концом прошлого года составило около четырех процентов (без учета скидок), так как недвижимость типа "хрущевка", "старая панель", "шлакоблок" сегодня очевидно переоценена. С другой стороны, в сегменте недвижимости "элита" и "бизнес-класса" падения цен не произошло. Так что и в дальнейшем эти сегменты будут развиваться по своим законам. Напомним, что наиболее платежеспособная, верхняя часть среднего класса ориентирована на приобретение жилья типа "элита" и "бизнес-класс", объем предложения которого на рынке довольно ограничен. Так что в этом сегменте падение цен может оказаться не столь глубоким, возможно даже небольшое повышение. С другой стороны, в сегменте жилья среднего качества и "ниже среднего", удовлетворяющего запросам основной массы среднего класса, падение цен может оказаться весьма значительным, так как платежеспособность этой группы невелика. Заметный спад в этом сегменте, составляющем, по оценкам, более 60 процентов предложения на вторичном рынке, потянет вниз средние цены на уфимском рынке недвижимости.

Автор: Ольга Горюнова

Яндекс цитирования
Рейтинг ресурсов "УралWeb" -->
закрыть